Комментарии к закону 360 от 03.0. Полезная информация. По состоянию на какую дату необходимо определить рыночную стоимость

Управление персоналом 23.06.2020

Колов А.Ю.

Семь вопросов к «заморозке» кадастровой стоимости

ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», вводит в действие «заморозку» кадастровой стоимости якобы с 01.01.2017 по 01.01.2020. Комментарии автора закона С. Гаврилова о «заморозке» кадастровой стоимости см. на http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/68567. Положения ФЗ №360-ФЗ о «заморозке» вступили в силу с 15.07.2016.

По нашему мнению, статья 19 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 устанавливает, что в отношении результатов ГКО (государственной кадастровой оценки), полученных в соответствии с ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»:

С 01.01.2017 орган кадастрового учета в соответствии со ст. 24.19 ФЗ №135-ФЗ определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов при изменении их количественных и (или) качественных характеристик с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. В отношении вышеуказанных объектов, кадастровые стоимости которых были установлены в период с 02.01.2014 по 31.12.2016, перерасчет должен быть произведен не позднее 01.01.2017 с учетом вышеуказанных результатов ГКО. Если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшение кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость в ГКН не вносится и не подлежит применению.

Вышеуказанная статья порождает, как минимум, семь вопросов, на которые мы последовательно постараемся ответить.

1. Не противоречит ли «заморозка» кадастровой стоимости НК РФ?

Коллизии между ФЗ №360-ФЗ и НК РФ нет. Кадастровую стоимость, определенную по правилам ст. 19 ФЗ №360-ФЗ, в налоговых целях можно применять. Вопросы «актуальности» (периода действия кадастровой стоимости) - это сфера действия законодательства об оценочной деятельности в РФ. Согласно ст. 24.11 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН является частью ГКО. Внесение таких результатов предполагает и определение начала действия кадастровой стоимости. См., в частности, п.25 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. Приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 №943. НК РФ (ст.391, 375, 403) предписывает применять кадастровую стоимость, актуальную на 1 января налогового периода. В налоговых целях, как правило, учитываются данные ГКН/ЕГРН, а какие данные должны быть в ГКН/ЕГРН – это лежит за рамками налогового права.

2. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости, нужно руководствоваться непосредственно ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 и нормативно-правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ. В НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу по налогу на имущество организаций (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН. Статьи 378, 391, 403 НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с момента образования ошибки. В последнем случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением «комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания». Согласно ст. 24.20 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в ГКН, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей». Пункт 28 Пост. Пл. ВС РФ от 30.06.2015 №28 гласит: «Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в ГКН. Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности)».

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, возражения на наличие ошибок в ГКН по существу не рассматриваются. См.: См.: Пост. Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2015 по делу №А41-67819/14 (в споре по взиманию земельного налога); Пост. ФАС ВСО от 30.09.2013, 3ААС 29.05.2013 по делу №А33-20800/2011 (в споре по взиманию земельного налога); Апелляционное определение Челябинского областного суда от 08.08.2016 по делу №11а-11661/2016 (в споре по взиманию земельного налога и налога на имущество физических лиц); Пост. АС Московского округа от 12.09.2016, Пост. 9ААС от 22.03.2016 по делу № А40-228942/15-20-1918; Пост. Московского округа от 06.10.2016, пост. 9ААС от 23.05.2016, решение АС Москвы 18.02.2016 по делу №А40-228947/2015 (в споре о взимании налога на имущество организаций).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативно-правовым актом, утвердившим результаты ГКО; факт внесения/невнесения результатов ГКО в ГКН, или внесение некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора. См.: Пост. ФАС ЗСО от 14.07.2014, Пост. 8ААС от 19.03.2014 по делу №А75-4073/2013 (в споре по земельному налогу); В Пост. 9ААС от 22.03.2016 по делу № А40-154791/15, Пост. 9ААС от 22.03.2016 по делу № А40-154791/15; Пост. 9ААС от 13.07.2016 по делу № А40-226186/15, Пост. АС Московского округа от 10.06.2016 по делу № А40-184954/2015 (в споре по налогу на имущество организаций).

Также отметим и Пост. Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №15534/13 по делу №А07-20211/2012. По мнению ВАС РФ, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять «с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель».

3. Какова судьба ГКО, начатой в 2016 г.?

ГКО по «старому» (по ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998) может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет.

ФЗ №360-ФЗ вводит запрет на заключение после 14.07.2016 государственными органами договоров с независимыми оценщиками на проведение ГКО. Согласно ст. 18 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «приостановить действие ст. 24.12-24.17 ФЗ от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в РФ» с учетом особенностей, предусмотренных настоящим законом». Вышеуказанные статьи касаются принятия решения органом государственной власти о проведении ГКО, формирования соответствующего перечня, отбора исполнителя работ и заключения с ним договора, а также утверждения органом государственной власти результатов ГКО.

Статья 20 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 прямо устанавливает то, что по договорам заключенным до 15.07.2016, отчет оценщика должен составляться, постановление об утверждении результатов оценки должно приниматься по нормам ст. 24.15 и 24.17 ФЗ от 29.07.1998 №135, т.е. по «приостановленным» нормам. ГКО должна быть завершена по «старому» закону не позднее до 1.01.2020. См. ч.5 ст.24 ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О ГКО». В ряде субъектов РФ такие договоры были заключены, и ведутся работы по определению кадастровой стоимости, в т.ч. в Москве, Владимирской области, Тюменской области, Ямало-Ненецкого АО и др. Проекты отчетов см.: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

Утвержденные в 2016 г. результаты ГКО подлежат включению в ГКН, если они применительно к ст. 19 ФЗ №360 должны применяться в 2017 г. Такие результаты могут применяться, если они ведут к снижению размера платежей.

Такое ГКО влияет на срок последующего ГКО по «новому». ГКО по ФЗ №237-ФЗ проводится не чаще 1 раза в 3 года (в городах федерального значения - не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Периодичность рассчитывается, исходя из даты принятия акта об утверждении результатов ГКО по ФЗ №135-ФЗ. См. ст.11, 24 ФЗ №237-ФЗ.

4. Имеет ли место мораторий на ГКО по «новому»?

Отсутствует мораторий с 01.01.2017 по 01.01.2020 на государственную кадастровую оценку (ГКО) по «новому» (по ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О ГКО»). В частности, исполнительные госорганы власти Омской области планирует провести ГКО по «новому» уже в 2017 г. См.: http://sroroo.ru/roffices/news/385/1733364/.

Согласно ст. 24 ФЗ №237-ФЗ «О ГКО» решение о дате перехода к проведению ГКО по «новому» и принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Невозможность проведения ГКО «по новому» носит временный и технический характер. По «новому» закону оценка производится не независимым оценщиком, а государственным бюджетным учреждением, учредителем которого является госорган субъекта РФ. Учреждения пока еще не созданы. ФЗ №327-ФЗ «О ГКО» (ст.7, 10) установлены требования к работникам такого учреждения, непосредственно осуществляющим оценку. В частности, необходимо наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в областях, перечень которых устанавливается Минэкономразвития РФ. Последним вышеуказанный перечень пока не установлен.

5 Распространяется ли «заморозка» на результаты ГКО по «новому»?

«Заморозка» кадастровой стоимости, введенная ФЗ №360-ФЗ, не распространяется на результаты ГКО, которая будет проводиться по «новому» (по ФЗ №237-ФЗ «О ГКО»).

Во-первых, этот вывод зиждется на дословном толковании. Статья 19 ФЗ №360-ФЗ предусматривает: «Установить, что в отношении результатов ГКО, полученных в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года…».

Во-вторых, толкование необходимо производить в соответствии с конституционными принципами равенства, соразмерности, справедливости. Применение «самой низкой кадастровой стоимости» в течение длительного времени (3 лет), на наш взгляд, будет нарушать «разумное равновесие», о необходимости соблюдения которого говорится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П. В-третьих, толкование необходимо осуществлять с учетом позиций комитетов Федерального собрания РФ: ФЗ №360-ФЗ содержит переходные положения, принятые в целях реализации ФЗ №237-ФЗ от 07.07.2016 «О ГКО». См.: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=985767-6&02. По нашему мнению, «заморозка», по сути, стимулирует субъекты РФ в кратчайшие сроки провести ГКО по «новому», которые хотят повысить доходы соответствующих бюджетов за счет налоговых поступлений.

6. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости: 1) заявление в комиссию; 2) заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости; 3) административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки. Иные способы не исключаются. В большинстве случаев, обжалование решения комиссии об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости не является эффективным способом защиты права. Согласно п. 26 Пост. Пл. Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления». При этом суд «не разрешается вопрос об установлении рыночной стоимости такого объекта»: Опр. Верховного Суда РФ т 14.10.2015 №-АПГ15-18.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016. См. ч.7 ст.24 ФЗ №237-ФЗ.

Можно попытаться защитить свои права путем подачи заявления в орган кадастрового учета о внесении изменений в ЕГРН применительно к ст.1 ФЗ от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 №218 (исправление ошибок в ЕГРН). Как правило, основания для обжалования решения органа кадастрового учета об отказе исправить ошибку в ЕГРН будут отсутствовать, так она должна производиться не на основании заявления правообладателя, а решения суда. Пункт 6 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». См. также Решение ВАС РФ от 28.06.2012 №ВАС-4569/12, пост. Пр. ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10, от 22.03.2011 № 14765/10, от 15.12.2011 №12651/11.

7. Могут ли органы власти оспаривать кадастровую стоимость, несмотря на «заморозку»?

Органы государственной власти или местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии о существенном снижении кадастровой стоимости. По сути, в таких делах оспаривается ошибка комиссии. Ошибка может, в частности, заключаться в том, что кадастровая стоимость в размере рыночной была установлена на основании отчета оценщика, не соответствующего федеральным стандартам оценки. Наличие ошибки говорит об отсутствии экономической основы для налогообложения, нарушает «разумное равновесие» между интересами налогоплательщика и фискальными органами. Это недопустимо. См.: Пост. Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П, Пост. Пр. ВАС от 11.02.2014 по делу №А33-11257/2012.

По ФЗ №135-ФЗ вышеуказанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд. Их требования подлежат удовлетворению, если они докажут ошибку. Невозможность исправления ошибки приводила бы к нарушению «разумного равновесия» между интересами налогоплательщика и фискальными органами, а также к взиманию налогов без должного экономического основания. Это не допустимо. По-видимому, органы государственные власти и местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд. По смыслу ФЗ №360-ФЗ применение более высокой кадастровой стоимости в результате переоценки недопустимо. Следовательно, в удовлетворении соответствующего заявления должно быть отказано на основании того, что заявление не направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя. Обратимся к Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263. Он предусматривает ограниченный перечень оснований для отказа в удовлетворении требований. В него не входит вышеуказанное основание. Коллизия между Порядком Минэкономразвития РФ и ФЗ №360-ФЗ должна разрешается в пользу ФЗ, как более высокого по юридической силе акту.

Основные выводы следующие.

1. Статья 19 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 устанавливает, что в отношении результатов ГКО (государственной кадастровой оценки), полученных в соответствии с ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»:

С 01.01.2017 по 01.01.2020 подлежит применению кадастровая стоимость, актуальная на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. Если указанная кадастровая стоимость была снижена, в т.ч. в результате переоценки, то применяется пониженная кадастровая стоимость. - Орган кадастрового учета в соответствии со ст. 24.19 ФЗ №135-ФЗ определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов при изменении их количественных и (или) качественных характеристик с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. 2. В отношении вышеуказанных объектов, кадастровые стоимости которых были установлены в период с 02.01.2014 по 14.07.2016, перерасчет должен быть произведен не позднее 01.01.2017 с учетом вышеуказанных результатов ГКО. Если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшение кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость в ГКН не вносится и не подлежит применению. 3. Вышеуказанные положения (п.1, 2) не применяются к результатам ГКО, которая будет проводиться по «новому» (по ФЗ №237-ФЗ «О ГКО»). Причем она может быть проведена в некоторых субъектах уже в 2017 г. 4. ГКО по «старому» (по ФЗ №135-ФЗ) может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет.

5. Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости, вероятно, нужно руководствоваться непосредственно ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 и нормативно-правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

6. Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости: 1) заявление в комиссию; 2) заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости; 3) административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об исправлении ошибки.

7. Органы государственной власти или местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии, если комиссия установила кадастровую стоимость с ошибкой. По ФЗ №135-ФЗ вышеуказанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд.

По-видимому, органы государственные власти и местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд.

При определении кадастровой стоимости используется метод массовости, в применяемом подходе не должны учитываться уникальные особенности объектов.

Именно поэтому 1 кв.м. земли под Вашей бытовкой может стоить столько же сколько и 1 кв.м. под элитным торговым центром Вашего соседа, а 1 кв.м. Вашего домика из соломы - соответствует стоимости 1 кв.м. особняка барина.

По общему правилу, данный вид стоимости завышен и не соответствует рыночной!

Внимание!!! Скачать отчет с расчетом удельного показателя стоимости Вашего об ъекта можно в открытом доступе используя сервис , однако данный документ имеет очень большой объем!

Когда определяется кадастровая стоимость?

Согласно действующему Законодательству об оценочной деятельности

1. В городах федерального значения - каждые 2-5 лет.

Внимание!!! Последняя кадастровая стоимость в Москве определялась по состоянию на 01.01.2018г. и утверждена с 01.01.2019г.

2. В остальных регионах - каждые 3-5 лет.

Внимание!!! Последняя кадастровая стоимость в Московской области в отношении земельных участков определялась по состоянию на 01.01.2018 г. и утверждена с 01.01.2014г., в отношении остальных объектов недвижимости - утверждена с 01.01.2019г.

В 2018 году кадастровая оценка впервые проводилась специально созданными Государственными Бюджетными Учреждениями (ГБУ)! В Москве кадастровая оценка проводится в 2020 году. Она будет утверждена и применяться для целей налогообложения с 01.01.2021 года.

Куда обратиться чтобы оспорить кадастровую стоимость?

К нам! А мы в свою очередь обратимся:

1. В Комиссию при Минимуществе или Управлении Росреестра Вашего региона. Информацию о работе, решения, порядок подачи документов, график приема и другую полезную информацию Вы можете увидеть в открытом доступе на сайте территориального подразделения, например Москвы и Московской области .

Внимание!!! Комиссия для юридических лиц - уже НЕ обязательный досудебный порядок!

2. В суд, подготовив необходимый пакет документов и административное исковое заявление (с 15.09.2015г.).

Внимание!!! При выборе юриста для представления Ваших интересов в суде - обратите внимание куда он планирует подачу Ваших документов! В связи с тем, что до "6" августа 2014 года подведомственность данного вида споров принадлежала Арбитражному суду, некоторые юристы с отсутствием практики в данной области руково дствуются информацией из Картотеки арбитражных дел не разобравшись в действующем Законодательстве!

Сейчас документы подаются в суд согласно подведомственности, установленной п.15 ст. 20 КАС РФ.

Как изменить кадастровую стоимость?

1. Установить вместо кадастровой рыночную стоимость, подготовив соответствующие доказательства. При этом сама кадастровая стоимость предметом спора не являются.

2. Доказать искажение данных о Вашем объекте, используемых при кадастровой оценке.

3. Оспорить в судебном порядке действия (бездействие) Комиссии.

Какие документы необходимы для установления кадастровой стоимости равной рыночной?

1. Для первичного обращения к нам:

Кадастровый паспорт или правоустанавливающий/правоудостоверяющий документ (сканированная копия).

2. Для оценщиков (копии нужно заверять )

На землю:

Свидетельство о праве/договор аренды с приложениями.

На здание:

Свидетельство о праве.
Технический паспорт или выписка из технического паспорта.
Кадастровый паспорт/кадастровая выписка.
Сведения по обременениям (залог, аренда, иное).
Сведения о кадастровой стоимости (справка).

От бухгалтерии:

Величина балансовой и остаточной стоимости (на момент определения стоимости).

От ООО:

Устав.
Выписка из ЕГРЮЛ (при наличии).
ОГРН (форма № Р51001 или форма № Р57001).
Протоколы, решения, или выписки из протоколов о создании ООО, утверждении Устава, назначении руководителя.
Список участников.

От АО:

Выписка из реестра акционеров на текущую дату.
Протокол (выписка из протокола) общего собрания (высшего органа управления) с решением об избрании Совета директоров (наблюдательного совета) правления (дирекции) с указанием состава и срока избрания, решение об их утверждении.
Положение об исполнительном органе и подтверждающие полномочия документы (протоколы, приказы).

3. Для юристов:

См. п.2.
Выписка(и) из ЕГРП.
Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ, заверенный у нотариуса.
Доверенность.

4. Для подачи административного искового заявления:

Выписка(и) из ЕГРП.
Отчет об оценке объекта (на бумажном и электронном носителях).
Доверенность.
Квитанция об оплате государственной пошлины (с печатью банка).

За какой период возможно оспорить кадастровую стоимость?

Законодателем прописан срок давности целых 5 лет с момента внесения в ГКН кадастровой стоимости! Однако в случае внесения новых результатов, либо изменения стоимости по иным основаниям, пропадает и право на оспаривание.

Также стоит учитывать, что установленная рыночная стоимость подлежит применению с "01" числа года, в котором подавалось соответствующее заявление, а если сведения об изменении объекта недвижимости вносились позже - то с момента внесения таких сведений.

В случае оспаривания действий Комиссии срок предъявления требований истекает через 3 месяца после вынесения решения (ст. 219 КАС).

Внимание!!! Чтобы понизить налоговые (арендные) платежи за 2018 год, необходимо успеть подать заявление именно в этом году!

Как определяется рыночная стоимость?

Рыночную стоимость может определить любой независимый оценщик, соответствующий требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

При определении стоимости используются различные подходы, учитывающие индивидуальные особенности в отличие от кадастровой стоимости. Несмотря на независимость оценщика в выборе способов и методов оценки, компетентные органы как правило требуют применения сравнительного и доходного подходов.

При сравнительном подходе используются аналогичные объекты со схожими характеристиками.

При доходном подходе рассчитывается доход, который возможно получить.

Методы проведения оценки подробно описаны в законодательстве об оценочной деятельности, в том числе в соответствующих федеральных стандартах, правилах, ФСО.

Информация, которая используется оценщиком должна быть достоверной, достаточной, допустимой, проверяемой, обоснованной и однозначной, что является весьма расплывчатыми понятиями.

По состоянию на какую дату необходимо определить рыночную стоимость?

Дата определения рыночной стоимости - это дата определения кадастровой стоимости.

Исключение: в случае изменения стоимости в результате изменения характеристик. В этом случае рыночная стоимость должна определяться на дату внесения изменений в ГКН. Но: при изменении характеристик не влияющих на изменение стоимости - момент определения не меняется.

Датой определения кадастровой стоимости считается дата формирования перечня, даже если объект и не был в него внесен, но является учтенным.

Внимание!!! Не путайте дату определения, утверждения и применения!
Подмена данных понятий является основной ошибкой оценщиков и причиной для отказа в удовлетворении заявленных требований!

Реально ли оспорить кадастровую стоимость?

Да, конечно!

Мы является ведущим экспертом по вопросу комплексного сопровождения, предлагая Вам оптимальный вариант решения вопроса как в Комиссиях при Управлениях Росреестра г. Москвы и Московской области, так и в Московском городском и Московском областном судах!

Доверяя нам решение Ваших проблем, Вы не тратите время и нервы, а занимаетесь текущими задачами. Мы сделаем все за Вас!

Как внести новые сведения в ГКН?

Данные об установленной вместо кадастровой рыночной стоимости передаются без Вашего участия! Решение Комиссии направляют в орган кадастрового учета, который в свою очередь вносит соответствующие изменения. Срок направления сведений о новой стоимости согласно действующему законодательству - 5 рабочих дней, однако на практике он не соблюдается.

Вновь внесенные данные учитываются при исчислении земельного налога.

Как менял Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" порядк установления кадастровой стоимости?

Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в законную силу с 15.07.2016 г.
Статьями 18, 19, 20 вышеуказанного закона внесены изменения относительно установления кадастровой стоимости на объекты недвижимости.
..."Статья 18

Приостановить действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом..."
(*Статья 24.12. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Статья 24.13. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Статья 24.14. Отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки.
Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
Статья 24.16. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, ст. 18 №360-ФЗ приостанавливала мероприятия по проведению и утверждению результатов государственной кадастровой оценки.

"...Статья 19

1. Установить, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года:
1) в случаях, если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.."

Таким образом, п.1.1 ст.19 №360-ФЗ устанавливал действительность в период с 2017 по 2020г. кадастровой стоимости, которая действовала по состоянию на 01.01.2014г., а если для целей налогообложения кадастровая стоимость стала действовать позже – кадастровой стоимости, действовавшей на 01.01. того года.

...."2) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.."

Таким образом, п.1.2 ст.19 №360-ФЗ устанавливал исключение, действующее в период с 2017г. по 2020г., согласно которому для целей налогообложения применяется наименьшая кадастровая стоимость, которая была когда-либо установлена в период с 01.01.2014г. (если налог от кадастровой стоимости стали платить позже – то с 01.01 того года) и далее.

....."2. В случае, если после 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (*Статья 24.19. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик) без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 года с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения..."

Таким образом, п.2 ст.19 №360-ФЗ обязывал провести пересчет до 01.01.2017г. той кадастровой стоимости, которая была установлена на вновь учтенные/измененные объекты без учета кадастровой стоимости 2014г. (либо кадастровой стоимости 01.01 года, в котором она начала действовать для целей налогообложения) с использованием данной кадастровой стоимости (если налог от кадастровой стоимости стали платить позже, либо кадастровая стоимость стала действовать позже – то с 01.01. того последующего года).

"....3. Кадастровая стоимость, определяемая в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января 2017 года, определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения..."

Таким образом, п.3 ст.19 №360-ФЗ устанавливал, что на вновь созданные либо видоизмененные объекты после 01.01.2017г. применяется кадастровая стоимость 2014г. (в случае если налог от кадастровой стоимости стали платить позже – 01.01 последующего года).

"...Статья 20

Установить, что в отношении договоров на проведение работ по определению кадастровой стоимости, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат применению статьи 24.15 и 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" до исполнения соответствующих обязательств сторонами таких договоров..."

(*Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
Статья 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости).

Таким образом, ст.20 №360-ФЗ устанавливал, что по заключенным договорам на кадастровую оценку работы продолжаются и отчеты утверждаются без экспертизы СРО.

Скорректированы законодательные акты, регулирующие деятельность оценщиков, аудиторов, нотариусов, арбитражных управляющих и др.

В частности, приостановлено действие отдельных норм Закона об оценочной деятельности. Речь идет о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке, отборе исполнителя работ и заключении с ним договора на проведение оценки, определении кадастровой стоимости и составлении отчета об этом, экспертизе последнего, утверждении результатов определения стоимости. В отношении ранее полученных результатов кадастровой оценки с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. установлены следующие правила.

Если применение кадастровой стоимости предусмотрено законодательством, используется стоимость, действующая на 1 января 2014 г. или 1 января одного из последующих лет, в котором она впервые начала действовать для целей налогообложения. Если кадастровая стоимость, определенная после 1 января 2014 г., меньше той, что действовала на 1 января 2014 г. (или последующего), в котором начала впервые действовать для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость, определенная после указанных дат. Кроме того, установлены правила для случаев, когда после 1 января 2014 г. определена кадастровая стоимость вновь учтенных объектов, ранее учтенных объектов при включении сведений о них в кадастр и объектов, количественные и (или) качественные характеристики которых изменились, а также для определения кадастровой стоимости таких объектов с 2017 г.

Теперь результаты обязательного аудита вносятся в федеральный реестр сведений о фактах деятельности юрлиц. Это делает заказчик аудита.

С 3 до 10 млн руб. увеличен минимальный размер страховой суммы гражданской ответственности членов СРО арбитражных управляющих, а минимальная сумма взноса управляющего в компенсационный фонд СРО - с 50 до 200 тыс. руб. Также повышен размер вознаграждения финансового управляющего - с 10 до 25 тыс. руб.

Ряд важных поправок внесен в Основы законодательства о нотариате. Избрание нотариуса депутатом Госдумы, регионального или муниципального органа стало основанием для приостановления его полномочий. Кроме того, нотариусов обязали повышать свою квалификацию. Это нужно делать не реже раза в 4 года. В ЕИС нотариата появится реестр списков участников ООО. Вносить сведения в реестр и выдавать выписки из него уполномочены нотариусы. Закреплены соответствующие нотариальные тарифы и процедура.

Федеральный закон вступает в силу по истечении 10 дней после даты его официального опубликования, кроме положений, для которых установлены иные сроки.

03 июля 2016 года оказался богатым на подписанные Президентом РФ законы.
Так был подписан Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» , регулирующий отношения кредиторов/ коллекторов с должниками.
Закон вступил в силу, за исключением статьи 21, вступающей в силу с 1 января 2017 г., пункта 10 части 2 статьи 12 и части 5 статьи 14, вступающих в силу 3 августа 2016 г.

Взаимодействие Кредитора с Должником теперь регламентировано:
Не допускается направленное на возврат просроченной задолженности взаимодействие с должником посредством телеграфных сообщений, текстовых, голосовых и иных сообщений, передаваемых по сетям электросвязи, в том числе подвижной радиотелефонной связи:
1) в рабочие дни в период с 22 до 8 часов и в выходные и нерабочие праздничные дни в период с 20 до 9 часов по местному времени по месту жительства или пребывания должника, известному кредитору и (или) лицу, действующему от его имени и (или) в его интересах;
2) общим числом:
а) более двух раз в сутки;
б) более четырех раз в неделю;
в) более шестнадцати раз в месяц.
Также кредиторов обязали во всех сообщениях, направляемых должнику по почте, по месту жительства или месту пребывания должника, обязательно указывать:
1) информацию о кредиторе, а также лице, действующем от его имени и (или) в его интересах:
а) наименование, основной государственный регистрационный номер, идентификационный номер налогоплательщика, место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и отчество (при наличии) (для физического лица), основной государственный регистрационный номер (для индивидуального предпринимателя);
б) почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
в) сведения о договорах и об иных документах, подтверждающих полномочия кредитора, а также лица, действующего от его имени и (или) в его интересах;
2) фамилия, имя и отчество (при наличии) и должность лица, подписавшего сообщение;
3) сведения о договорах и об иных документах, являющихся основанием возникновения права требования к должнику;
4) сведения о размере и структуре просроченной задолженности, сроках и порядке ее погашения (в случае, если к новому кредитору перешли права требования прежнего кредитора в части, указывается объем перешедших к кредитору прав требования);
5) реквизиты банковского счета, на который могут быть зачислены денежные средства, направленные на погашение просроченной задолженности.
8. Весь текст в сообщениях, направляемых должнику посредством почтовых отправлений, и в прилагающихся к ним документах должен быть отображен четким, хорошо читаемым шрифтом.
9. Кредитору или лицу, действующему от его имени и (или) в его интересах, для осуществления непосредственного взаимодействия с должником посредством телефонных переговоров разрешается использовать только абонентские номера, выделенные на основании заключенного между кредитором или лицом, действующим от его имени и (или) в его интересах, и оператором связи договора об оказании услуг телефонной связи. При этом запрещается скрывать информацию о номере контактного телефона, с которого осуществляется звонок или направляется сообщение должнику, либо об адресе электронной почты, с которой направляется сообщение, либо об отправителе электронного сообщения.
10. Взаимодействие с должником должно осуществляться на русском языке или на языке, на котором составлен договор или иной документ, на основании которого возникла просроченная задолженность.
Взаимодействие Должника с Кредитором теперь возможно через представителя Должника, подробности в ст.8 Закона.
Кроме этого, 15 июля 2016 года вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 326-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации по вопросам совершенствования оснований и порядка освобождения от уголовной ответственности», которым уголовная ответственность за побои и неуплату алиментов переведена в административную.

А именно, в Кодекс РФ об административных правонарушениях внесена статья 5.35.1 о неуплате
средств на содержание детей или нетрудоспособных родителей :
1. Неуплата родителем без уважительных причин в нарушение решения суда или нотариально удостоверенного соглашения средств на содержание несовершеннолетних детей либо нетрудоспособных детей, достигших восемнадцатилетнего возраста, в течение двух и более месяцев со дня возбуждения исполнительного производства, если такие действия не содержат уголовно наказуемого деяния,

2. Неуплата совершеннолетними трудоспособными детьми без уважительных причин в нарушение решения суда или нотариально удостоверенного соглашения средств на содержание нетрудоспособных родителей в течение двух и более месяцев со дня возбуждения исполнительного производства, если такие действия не содержат уголовно наказуемого деяния,
-влечет обязательные работы на срок до ста пятидесяти часов либо административный арест на срок от десяти до пятнадцати суток или наложение административного штрафа на лиц, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом не могут применяться обязательные работы либо административный арест, в размере двадцати тысяч рублей.
Административная ответственность за побои (), предусмотрена статьей 6.1.1 КоАП РФ «Побои» согласно которой :
Нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших последствий, указанных в статье 115 Уголовного кодекса Российской Федерации, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, -
влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до тридцати тысяч рублей, либо административный арест на срок от десяти до пятнадцати суток, либо обязательные работы на срок от шестидесяти до ста двадцати часов.

Изменения коснулись также «Мелкое хищение» , а именно п.1 статьи дополнен тем, что наказание может быть назначено и в виде обязательных работ на срок до пятидесяти часов.
Также статья дополнена ч.2 указывающей, что: Мелкое хищение чужого имущества стоимостью более одной тысячи рублей, но не более двух тысяч пятисот рублей путем кражи, мошенничества, присвоения или растраты при отсутствии признаков преступлений, предусмотренных частями второй, третьей и четвертой статьи 158, статьей 158.1, частями второй, третьей и четвертой статьи 159, частями второй, третьей и четвертой статьи 159.1, частями второй, третьей и четвертой статьи 159.2, частями второй, третьей и четвертой статьи 159.3, частями второй, третьей и четвертой статьи 159.5, частями второй, третьей и четвертой статьи 159.6 и частями второй и третьей статьи 160 Уголовного кодекса Российской Федерации,
-влечет наложение административного штрафа в размере до пятикратной стоимости похищенного имущества, но не менее трех тысяч рублей, либо административный арест на срок от десяти до пятнадцати суток, либо обязательные работы на срок до ста двадцати часов.
Не советую дебоширам и не желающим платить алименты сильно радоваться, так как административная ответственность за побои или уклонение от уплаты алиментов, предусмотрена за нарушения, совершенные в первый раз. Если нарушения будут повторными, то за них наступит уголовная ответственность.

Также 03 июля 2016 года был подписан N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
На мой взгляд значимые изменения содержатся в ст.19 Закона №360-ФЗ, где указано: Кадастровая стоимость, определяемая в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ после 1 января 2017 года, определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения. . Если я правильно поняла, то законодатели постановили, что кадастровая стоимость недвижимости будет определяться, на период с 01 января 2017 года по 01 января 2020 года, на уровне 2014 года,

Также отменено обязательное требование по удостоверению договоров об отчуждении недвижимого имущества в нотариальном округе, в котором находится это имущество (п.9 ст.1 Закона). Если имущество расположено в одном субъекте РФ, то обращаться необходимо к нотариусу этого субъекта РФ. Если же имущества много и расположено оно в разных субъектах РФ, то удостоверить сделку можно у одного из нотариусов в одном из этих субъектов РФ.

В этом же законе указано, что Банки смогут взыскивать денежные средства по кредитным договорам минуя обращение в суд. Для бесспорного взыскания необходимо получить исполнительную надпись нотариуса. Правило применяется, если в кредитном договоре или дополнительном соглашении к нему есть условие о том, что долг можно взыскать на основании такой надписи. Изменения не касаются кредиторов - микрофинансовых организаций (п.11 ст.1 Закона).

Между делом, закон предусматривает увеличение размера вознаграждения финансовых управляющих с 10 000 руб. до 25 000 руб. за ведение процедуры, и с 2% до 7% по окончании процедуры банкротства физического лица. Таким образом государство, видимо, пытается решить проблему с отказами финансовых управляющих вести дела по банкротству физических лиц. (ст.8 Закона).
Следовательно, если вы готовитесь подавать заявление в суд о банкротстве физического лица, то целесообразнее направить его до 14 июля со всеми имеющимися документами. Суд оставит его без движения, и вы в течение месяца приобщите все недостающие документы.

^^При написании статьи использовались материалы предоставленные справочной службой Консультант Плюс.