Право ограниченного пользования чужими земельными участками называется. Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут). Сервитуты частные и публичные

В традиционном понимании право собственности воспринимается как полное господство над определенным предметом. Однако существуют и ограниченные вещевые права, основным распространением для которых является сфера земельных отношений, к таковым относится и сервитут.

Ограниченность прав предполагает право обладания с одной стороны и обязанность терпеть стороннее присутствие – с другой. Среди всех разновидностей ограниченного вещевого права сервитут ограничен более других.

Что это такое?

По определению, вытекающим из ст.23 Земельного Кодекса РФ, сервитутом называется право ограниченного использования не принадлежащего .

При этом собственник земли может распоряжаться ею по своему усмотрению, но вместе с тем обязан предоставить доступ к определенному объекту тем лицам, которые обладают сервитутом , то есть правом на ограниченное пользование чужой землей.

Сервитут навсегда привязывается к определенному недвижимому имуществу. В качестве объекта купли-продажи либо залога он выступать не сможет.

Сервитут не может быть передан субъектам, не являющимися непосредственными собственниками того объекта, для которого он установился.

В случае перехода или передачи прав на землю, обремененную сервитутом, все обязательства по обременению переходят новому владельцу (ст.275 ГК РФ).

Виды ограничений пользования землей

Земельное законодательство (ст.23 Земельного Кодекса) различает два отличных друг от друга вида сервитута:

Статьи 274-277 ГК РФ гласят, что обладатель земельной территории может потребовать от владельца близлежащей земли наделения ее частным сервитутом, то есть правом для определенного круга лиц на ограниченное пользование чужим участком земли.

Наделение сервитутом публичным обеспечивается положениями законодательства и может определяться как на уровне субъектов РФ, так и местными органами управления. Публичный тип сервитута вводится с целью обеспечения социальных интересов .

Обременение участка земли таким определением как сервитут не отнимает у его хозяина права обладания, распоряжения и пользования этим земельным наделом.

Обладатель земли имеет право востребовать оплату за применение участка от лиц, которые являются владельцами сервитута, если иное не предусматривается действующими законами.

При исчезновении оснований, по которым был введен сервитут, собственник вправе потребовать отмены его.

Основания для установления

Земельный сервитут может возникнуть:

Частным сервитутом территория наделяется при необходимости:

• обеспечить проезд либо проход по чужой земле, если без оного обойтись не представляется возможным;
• проведения и/или эксплуатации важных коммуникаций, таких как теплотрассы, водопроводы, линии связи и электричества;
• водоснабжения;
• обеспечения иных потребностей владельца, которые не могут быть осуществлены при отсутствии сервитута (ст.274, п.1 ГК РФ).

Сервитутом публичным территория может наделяться для:

• передвижения через определенную территорию;
• выпаса скота;
• сенокоса;
• использования с целью рыболовства и охоты;
• обеспечения доступа к прибрежной части водоемов;
• осуществления дренажных и иных работ на участке и пр. (ст.23, п.3 ГК РФ)

Процедура и порядок установления ограничений

Порядок наделения сервитутами земельных участков и прекращения действия оного определяется Гражданским Кодексом Российской Федерации и сходными нормативными положениями функционирующего Земельного Кодекса.

Сервитут на земельный участок может быть введен:

• между обладателем земли и особой, требующей введения сервитута;
• по судебному решению, которое было вынесено по иску субъекта, потребовавшего установления сервитута (ст.274, п.3 ГК РФ).

Для наделения сервитутом земельного участка в судебном порядке основополагающим условием выказывается присутствие спорной ситуации между хозяевами земельных участков , что и препятствует заключению мирного соглашения.

Также причиной наложения ограничений может стать выявленная судом в процессе слушания дела невозможность удовлетворения требований истца иным способом кроме как наделения его правами ограниченного пользования чужой землей.

Просить установления сервитута имеет право собственник земельного участка , при этом он может дополнительно потребовать пожизненного исполнения условия. Лица, не имеющие в личной собственности данного объекта недвижимости, не имеют права требовать установления сервитута.

Однако при аренде этого имущества, законом отстаиваются их права на проезд, проход и иную деятельность, связанную с использованием данной недвижимости, если иное не представляется возможным.

Для установления сервитута по соглашению сторон требуются следующие документы:

Все права на земельные участки, предусмотренные гл.4 ЗК РФ, подлежат обязательной регистрации в государственных органах , касается это и сервитутов.

Государственная регистрация сервитутов исполняется в . Основанием для регистрации становится заявление обладателя земельного участка либо индивида, ставшего обладателем сервитута, при присутствии у последнего соглашения об определении сервитута.

Сервитут считается действительным с момента его регистрации. При этом обязательно должно быть выполнено требование о проведении общественных слушаний, предшествующих наделению сервитутом земли.

Срок действия установленных ограничений

В основном сервитут устанавливается на бессрочный период, однако может иметь место и определенный срок . При этом право ограниченного пользования чужим участком земли прекращается по истечении указанного срока.

При указании срока действия сервитута можно прописать не просто временную дату, а наступление какого-то события, после которого сервитут перестанет существовать.

Также желательно досконально расписать, в чем именно будет заключаться право ограниченного пользования землей в целях предотвращения спорных моментов в процессе эксплуатации.

В иных ситуациях возможно прекращение действия сервитута:

• по обоюдному соглашению владельцев объектов, объединенных сервитутом;
• при исчезновении условий, ставших причиной введения сервитута;
• по требованию владетеля, если земля не может быть использована по своему непосредственному целевому предназначению в результате наделения ее сервитутом (ст.276 ГК РФ)

На основании положений ст.275 ГК РФ при переходе права владения на участок земли с наличием сервитута к иному лицу сервитут остается. То есть даже при он никуда не денется, сервитут остается привязанным к конкретному участку .

Видео: Юридические тонкости установления ограничений на пользование земельными участками

В видеосюжете рассказывается что представляет собой сервитут на земельный участок, приводятся примеры подобных ограничений.

Объясняется какие разновидности сервитутов существуют, в чем их принципиальное различие и каковы особенности установления различных ограничений на землю.

Новая редакция Ст. 274 ГК РФ

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Под сервитутом (от лат. servitus - служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитут может быть срочным или постоянным. Различаются сервитуты частные и публичные.

2. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством в пользу конкретного субъекта на основе договора либо судебного решения. Лицо, в пользу которого устанавливается частный сервитут (сервитуарий), может быть как собственником господствующего земельного участка, так и обладателем иного вещного права на данный участок: пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В качестве лица, обременяемого сервитутом, может выступать только собственник земельного участка, но не субъект иного вещного права.

3. Публичный сервитут, согласно ст. 23 ЗК, устанавливается законом или иными нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения с учетом результатов общественных слушаний, без изъятия земельных участков. Круг правообладателей публичного сервитута, в отличие от сервитута частного, не является определенным, поскольку публичные сервитуты устанавливаются не в пользу конкретного субъекта, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) нужд.

4. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуарий также имеет возможность защиты уже возникшего сервитутного права от нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц путем предъявления негаторного иска (если признать возможным владение объектом сервитутного права), обязательственно-правового иска к собственнику служащего земельного участка (при наличии договора) либо внедоговорного иска о возмещении причиненного вреда.

5. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004, определяют величину соразмерной платы за сервитут, исходя из размера убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Другой комментарий к Ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Сервитут является одним из вещных прав, предусмотренных ст. 216 ГК. Он состоит в праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом. Такое право должно быть определенно установлено. В ч. 2 п. 1 ст. 274 перечислены некоторые возможные виды сервитутов.

Сервитут - институт классического права. Как и любое вещное право, он следует за вещью, а не за лицом, т.е. переходит к приобретателю соответствующего имущества вместе с самой вещью. Классическое право выработало ряд характерных признаков, присущих сервитутам. Среди них прежде всего то, что сервитут не может обязывать к положительным действиям. Лицо, обязанное по сервитуту, претерпевает действия управомоченного лица. В этом объеме соответственно ограничивается право собственности обязанного по сервитуту лица. Классическое право указывало также на то, что критерием сервитута является его полезность участку (имению), а не самому собственнику этого участка. Сервитут считался бестелесной вещью и потому не мог устанавливаться путем передачи (традиции).

Право сервитута предполагает, что имеется участок, на котором лежит обязанность (служащий), и участок, в пользу которого эта обязанность установлена (господствующий). Сервитут устанавливается в отношении соседнего земельного участка.

2. ГК предусматривает, что сервитут возникает не только в отношении земельных участков, но и в отношении иного недвижимого имущества (ст. 277).

Право собственности на обремененный сервитутом участок сохраняется в полном объеме, но с теми ограничениями, которые вытекают из существа сервитута. Эти ограничения, однако, не препятствуют любым действиям собственника, в том числе сделкам с участком (отчуждению, передаче в аренду, залог и т.д.), поскольку такие действия не нарушают права сервитута. Договором об отчуждении или передаче участка в пользование третьему лицу сервитут не может быть исключен или приостановлен. Если такое условие и имеется в договоре, оно является ничтожным.

3. Сервитут возникает на основании договора между собственниками объектов недвижимости, а при отсутствии соглашения - по решению суда, принятому по иску лица об установлении сервитута. Очевидно, что такой иск может быть заявлен лицом, которое требует предоставления ему сервитута, т.е. собственником господствующего участка. Однако на практике возникают ситуации, когда собственник объекта недвижимости фактически пользуется чужим участком и пресечь его действия фактически невозможно (например, проходит через чужой земельный участок к размещенной там и принадлежащей ему трансформаторной будке). В этом случае уже у собственника служащего участка может возникнуть интерес в установлении сервитута как для точного определения своих обязанностей, так и для установления платы за его использование в качестве сервитута.

Сервитут предполагается платным, если иное не установлено законом. Оплата сервитута должна быть соразмерной. В случае спора она устанавливается судом.

Поскольку в п. 3 ст. 274 говорится о праве заявить требования об установлении, т.е. не только о предоставлении, сервитута, можно сделать вывод о том, что иск об установлении сервитута может быть заявлен любой из сторон.

4. Право на сервитут не переходит ни в порядке традиции, так как не предусматривает установления владения, ни в порядке цессии, так как вещные права не могут быть предметом цессии. Следовательно, право на сервитут возникает в силу соглашения или судебного решения в момент регистрации этого права, поскольку оно является правом на недвижимое имущество. Каких-либо актов приема-передачи при этом составлять не требуется.

Установления сервитута может требовать не только собственник, но и лицо, владеющее участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

5. Статья 23 ЗК предусматривает установление кроме частных сервитутов также публичных в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Такие сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В п. 3 ст. 23 ЗК содержится исчерпывающий перечень оснований публичного сервитута. Их анализ показывает, что речь идет скорее об ограничении права собственности (например, право охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений, доступа к прибрежной полосе и др.). Другие цели, перечисленные в ст. 23 ЗК, могут указывать на частный сервитут.

Например, администрация Городищенского района Волгоградской области вынесла постановление об установлении постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). В соответствии с этим постановлением устанавливался сервитут прохода и проезда к насосной станции через земельный участок, принадлежащий товариществу "Газовик". Суд, рассматривая жалобу товарищества "Газовик", оспаривавшего принятый акт и настаивавшего на том, что налицо частный сервитут, пришел к выводу, что сервитут установлен в интересах граждан, являющихся членами других садоводческих товариществ ("Монтажник", "Авиатор", "Мостовик", "Мичуринец-2"), которые ранее заключили договор о долевом участии во владении и содержании насосной станции. В требованиях товарищества "Газовик" было отказано (Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 48 - 51).

Представляется, что в данном случае все же имеются основания для установления именно частного сервитута, поскольку в споре участвуют конкретные лица - указанные садоводческие товарищества, в чью пользу и установлен сервитут.

6. В соответствии со ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник этого участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него земельного участка либо замены на равноценный участок с возмещением убытков.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Указанная норма не предусматривает права иных лиц, кроме собственника земельного участка, на требование платы за публичный сервитут.

7. Сервитут не может быть заложен, отчужден и передан третьим лицам. Передача сервитута собственнику служащего участка не исключена и представляет собой соглашение о прекращении сервитута.

Сервитут прекращается по требованию собственника участка, обремененного сервитутом, в связи с отпадением тех оснований, в силу которых он был установлен. Например, линия трубопровода проложена другим образом, и более нет нужды в соответствующем сервитуте.

Если сервитут настолько обременителен, что исключает использование земельного участка по назначению, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (например, если проезд через поле (участок сельскохозяйственного назначения) делает невозможным выращивание на нем сельхозпродукции).

Очевидно, что сервитут может быть прекращен и соглашением сторон.

Кроме того, если оба участка - и служащий, и господствующий - окажутся в собственности одного лица, следует признать, что сервитут прекращен. При последующем отчуждении одного из участков (если они не были превращены в единый земельный участок или объект недвижимости) сервитут устанавливается вновь на общих основаниях.

• Вверх

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком .

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В случаях и порядке, установленных п. 5 ст. 274 ЗК РФ, п. 6 и ст. 23 ЗК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (Закона о регистрации).

В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута.

Правила установления публичного сервитута определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка (причем без его изъятия), другая недвижимость (в отличие от частного сервитута) не может быть ограничена публичным сервитутом. Необходимо отметить три ключевых момента.

При наличии спора между сторонами, суд пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, вправе потребовать установления частного сервитута. На сегодняшний день в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ целью обременения земельного участка частным сервитутом могут быть:

Обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;

Прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов;

Обеспечение водоснабжения и мелиорации;

Другие нужды собственника недвижимого имущества.

Таким образом, в отличие от публичного сервитута список задач, ради решения которых может быть установлен частный сервитут, не является исчерпывающим.

В соответствии с проектом Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" список видов сервитута ограничен:

Сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);

Строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);

Сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);

Горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);

Коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

С требованием об установлении частного сервитута можно обратиться к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому, если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему правообладателю объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено только с собственником служащей вещи, поэтому требование об установлении частного сервитута нельзя заявить, допустим, землепользователю или арендатору земельного участка. А вот требование об установлении частного сервитута может заявить не только собственник господствующей вещи, но и землевладелец (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), а также землепользователь (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения п. 4 ст. 274 ГК РФ) Соглашение может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Говоря о форме соглашения об установлении частного сервитута должна быть соблюдена простая письменная форма сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность указанного договора, что в силу ст. 17, п. 1 статьи 27 Закона о регистрации является основанием для регистрации данного ограничения.

Основания прекращения частного сервитута перечислены в ст. 276 ГК РФ. Это может быть отпадание основания, по которому обременение было установлено. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда.

Необходимо учитывать: переход прав на объект недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, не служит основанием для прекращения сервитута. Об этом свидетельствует не одна норма действующего законодательства. Например, в силу ст. 275 ГК РФ частный сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может выступить в качестве самостоятельного предмета купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В то же время при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в том числе о сервитуте. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Такие же правила применяются при передаче вещи в безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ).

В п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сказано: сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012)

В заключении хотелось бы отметить об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации":

об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте федерального закона N 47538-6:

Соглашение собственников вещей, связанных сервитутом;

Отпадание обстоятельств, вызвавших необходимость его установления (требование может быть заявлено любой стороной: не только собственником служащей вещи, но и собственником господствующей вещи);

Соединение служащей и господствующей вещей;

Пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением стало невозможным при сохранении сервитута;

Истечение срока, на который был установлен сервитут;

Решение собственника, которому одновременно принадлежат и служащая, и господствующая вещи.

Главный специалист-эксперт

отдела правового обеспечения

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).

Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.

———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.

См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.

Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры.

———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.

Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.

Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Косарев, И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым
имуществом:Сервитуты /И. Э. Косарев. //Правоведение. -1996. - № 3. - C. 99 - 109

ВЕЩНОЕ ПРАВО - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС – ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА - ИМУЩЕСТВО - НЕДВИЖИМОСТЬ - ПРАВОВОЙ СТАТУС - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ - СЕРВИТУТНОЕ ПРАВО

Практически все научные исследования в рамках темы вещных прав на недвижимое имущество сводятся к анализу проблем права собственности. Существование иных вещных прав как самостоятельной категории, например, сервитутного права, долгое время отвергалось многими отечественными цивилистами и не получало легального признания. Эти обстоятельства являются основными причинами того, что ограниченные вещные права остаются малоизученными и на сегодняшний день нет их общепризнанной классификации.

Е. А. Суханов предложил классифицировать их по принципу целевого назначения: вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника, права сервитутного типа (ограниченное пользование имуществом как для потребительских, так и для хозяйственных целей) и вещные права по использованию земельных участков.1 Логичнее, однако, классифицировать вещные права в зависимости от полноты их содержания: самое полное – право собственности, предоставляющее управомоченному максимально дозволенное господство над вещью, и далее – по убывающей. Изложение вопроса вещных прав на недвижимое имущество правильнее начать с самого небольшого по объему права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом – сервитута.

Основным поводом для обращения к этому правовому институту является его относительная новизна и почти полная неизученность, связанная с идеологическим забвением сервитута так же, как и права частной собственности на землю, в советском гражданском праве. Новый Гражданский кодекс РФ, следуя тенденции вовлечения земли в имущественный оборот, предусмотрел существование сервитута. Учитывая то, что глава 17 ГК РФ вступит в силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ, необходима теоретическая проработка законодательного материала, касающаяся юридической природы, содержания, оснований возникновения и прекращения права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

1. Сервитут как вещное право

Статья 216 ГК РФ относит к вещным правам, наряду с правом собственности, следующие права лиц, не являющихся собственниками: права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты и права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. В отношении употребленной законодателем оговорки «в частности» применительно к перечню вещных прав, предусмотренному названной статьей, постепенно разгорается дискуссия. Традиционно одним из основных отличий вещных прав от обязательственных являлось соблюдение в среде первых принципа замкнутого числа (numerus clausus). Круг вещных прав признавался ограниченным, из чего делался вывод о том, что существование вещных прав не зависит от воли субъектов правоотношений и они сами, в отличие от участников обязательственного правоотношения, не вправе, руководствуясь принципом свободы договора, конструировать такие вещные права, которые не предусмотрены законом. Из буквального прочтения ст. 216 ГК РФ следует, что сегодня законодатель отказался от принципа, освященного веками. Этот отказ, подрывая жесткость разграничения вещных и обязательственных прав, с одной стороны, дает основание сделать вывод о том, что право пользования членами семьи собственника жилым помещением, принадлежащим последнему (ст. 292 ГК РФ), в силу своего характера, является вещным, а с другой – позволяет предположить, что возникновение вещного права возможно, и только из договора.

Так, В.А. Мусин и В.Ф. Попондопуло допускают возможность заключения договора дарения жилого помещения с условием пожизненного содержания отчуждателя. В силу подобного договора отчуждатель жилого дома сохраняет право проживания в доме, ранее принадлежавшее ему как элемент вещного права собственности, а теперь преобразованное в ограниченное право пользования чужой вещью в рамках обязательственного правоотношения, возникшего из данного договора. Приобретатель дома получает его в собственность с обременением в пользу отчуждателя. Это обременение касается самой приобретаемой вещи и не связано с возложением на приобретателя каких-либо дополнительных обязанностей, рассматриваемых как встречное предоставление, в обмен на которое приобретатель получает дом в собственность.2 Отметим, что занятая позиция имеет определенную нелогичность – ведь если речь идет о том, что в данном случае обременение касается самой вещи и не является обязанностью приобретателя, то право пожизненного проживания отчуждателя возникает не в рамках обязательственного, а в рамках вещного правоотношения, которое не предусмотрено законом.

Интересный вывод о том, почему, несмотря на отсутствие прямых указаний в ст. 216 ГК, перечень вещных прав является исчерпывающим, а права членов семьи собственника жилого помещения и право залогодержателя на заложенное имущество обладают вещной природой, делает Е.А. Суханов. По его мнению, названные права в соответствии с принципом numerus clausus прямо предусмотрены законом, а именно – соответствующими статьями ГК РФ.3 Хотя подобное заключение и представляется наиболее удачной попыткой истолкования норм ГК РФ в согласии с правовой традицией, он имеет ряд спорных моментов. Например, идя по пути перечисления всех вещных прав, указанных в ГК РФ, необходимо упомянуть и об институте удержания, в котором элемент содержания вещных правомочий кредитора в отношении имущества, подлежащего передаче неисполнительному должнику, может регулироваться договором (п. 4 ст. 359 ГК РФ), а не законом.

Ряд исследователей обосновывают возможность признания вещным правом права нанимателя жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилого фонда на основании его соответствия реальной природе рассматриваемых отношений. В поддержку этого мнения приводятся следующие аргументы: бессрочность пользования таким помещением; незаменимость объекта данного права в натуре; возможность охраны способом негаторной защиты; возможность передачи по наследству совместно проживающему члену семьи; наличие ограниченых правомочий распоряжения жильем в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов и т. д. Вещным правом называется также и право члена ЖСК на кооперативную квартиру до ее выкупа. Наконец, большинство ученых считают, что нет препятствий к признанию вещного характера права продавца жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими конкретными помещениями в нем, независимо от возможной в будущем смены собственника дома.4

Однако мы, придерживаясь классического разграничения имущественных прав на вещные и обязательственные, должны выразить сомнение в правильности этой позиции. В перечисленных случаях нет присущего jus in re (праву в отношении вещи) непосредственного воздействия правообладателя на вещь, а, наоборот, имеет место только право требования от другого лица предоставления этой вещи. Вещно-обязательственному разграничению, свидетельствующему о непосредственном или опосредованном присвоении материального блага, соответствует абсолютно-относительное разграничение, говорящее об устранении от этого присвоения окружающих управомоченного лиц. Характерное для вещных прав абсолютное устранение выражается в пассивной обязанности всех окружающих не нарушать это право. Относительное устранение заключается в обязанности конкретного лица (конкретных лиц) совершить определенное предоставление в пользу обладателя права. Эта обязанность носит активный характер. Права нанимателя жилого помещения, члена любого потребительского кооператива на имущество до его выкупа и получателя ренты по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением, предусмотренных главой 33 ГК РФ, являются обязательственными. Они осуществляются опосредованно – через действия наймодателя, кооператива и плательщика ренты, причем указанным правам противостоят обязанности активного типа, выражающиеся не только в воздержании от препятствования их осуществления, но и в предоставлении управомоченным материальных благ. К примеру, действиями плательщика ренты (через предоставление средств на содержание и обеспечение иных потребностей) реализуется право ее получателя. Кроме того, обязанностям наймодателя, кооператива и плательщика ренты корреспондируют права, и, наоборот, их правам – обязанности нанимателя, члена кооператива (например, вносить квартирную плату или паевые взносы) и получателя ренты – передать право собственности на имущество, ставшее предметом договора, ее плательщику. Против вещности права получателя ренты свидетельствует и длящееся исполнение (неоднократными действиями) договора другой стороной.

Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, в отличие от приведенных примеров, является вещным в силу наделения владельца господствующей недвижимости (той, в пользу которой это право установлено) возможностью непосредственного воздействия на вещь. Оно выражается в осуществлении, а не в требовании совершения действий, обращенном к другому, определенному, лицу.

Из признания вещности сервитута следует абсолютный характер его защиты, т. е. возможность требовать непрепятствования его осуществлению не только от владельца служащей недвижимости, но и от любых третьих лиц. Подобное право предоставляется владельцу господствующего участка независимо от поведения владельца служащего недвижимого имущества. Так, если последний откажется от защиты своего нарушенного права собственности, первый может защищать свое право непосредственно сам.