Калорийность: Не указана Время приготовления: Не указано Для домашней...
Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.
Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.
Обманутые дольщики и судебные тяжбы
Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.
Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания - защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.
На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.
Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.
Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.
Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:
- нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
- не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
- не предоставил возможность вступить в члены кооператива.
Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.
Что решил Верховный суд
Привлекать деньги граждан для достройки многоквартирных домов с последующим возникновением права собственности на помещения в этом доме можно двумя способами:
- заключить договор участия в долевом строительстве,
- создать жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 1 N 214-ФЗ).
Источник формирования имущества потребительского общества - паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы формируют паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).
Верховный суд РФ указал , что ЖСК создали для защиты прав участников долевого строительства жилого дома и завершения строительства дома. Для этого с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ЖСК передали земельный участок и недостроенный дом.
Поэтому у ЖСК появилась обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства МКД, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного кооперативу объекта.
Жилищно-строительный кооператив должен был в суде доказать, что исполнил эту обязанность (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). ЖСК не предоставил таких доказательств. Кооператив не принял решение включить дольщицу в члены кооператива, не закрепил за ней соответствующий паевой взнос и площади, не сообщил ей о созыве общих собраний членов кооператива и о принятых на них решениях.
Верховный суд РФ отменил апелляционное определение предыдущего суда и направил дело на новое рассмотрение.
Законопроект об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) разработал Минстрой. С поправками в закон о долевом строительстве ознакомились «Известия». Изменения направлены на сокращение числа нарушений в сфере ЖСК. Документ расширяет перечень лиц, которых можно привлечь к ответственности за банкротство кооператива, а также нацелен на предотвращение возможных мошеннических схем застройщиков.
Минстрой намерен еще более ужесточить законодательство в отношении жилищно-строительных кооперативов. Изменения планируется внести в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Ведомство предложило распространить на ЖСК действие федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и прописало новаторские нормы, касающиеся особенностей банкротства таких объединений граждан. Документ подготовлен на основании протокола совещания у вице-премьера РФ Виталия Мутко от 4 июля 2018 года. Сейчас проводится процедура публичного обсуждения.
Одно из основных изменений заключается в расширении списка лиц, которых можно привлечь к ответственности за банкротство ЖСК. В случае принятия поправок кредитор будет вправе предъявить требования о возмещении невыплаченных взносов еще и лицам, которые прекратили свое членство в кооперативе в течение шести месяцев до даты подачи заявления в арбитражный суд о признании ЖСК банкротом.
Вторая норма позволяет привлечь к ответственности людей, выполнявших руководящие функции. В частности, это может коснуться членов правления, контрольно-ревизионного органа ЖСК или члена ЖСК, являющегося единоличным исполнительным органом кредитного кооператива. Но это в случае, «если признаки банкротства жилищно-строительного кооператива возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц», указано в документе.
Тут смешиваются две разные юридические формы: жилищно-строительный и кредитный кооператив. Могу предположить, что на практике есть какие-то схемы, по которым застройщики создают разные виды объединений для финансирования строительства, - прокомментировала президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
На одной и той же стройке квартиры могут продаваться по разным схемам, согласен управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. Строительные организации действительно используют различные формы юридических лиц для диверсификации своих рисков, хотя фактически застройщиком является одна компания или группа компаний под единым руководством. Поэтому законодатель предусматривает различные варианты развития событий, чтобы застройщики имели минимальные шансы обойти положения закона, подчеркнул юрист.
Сегодня в законодательстве предусмотрены только два случая, в которых граждане могут создавать ЖСК. Первый: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности. Второй: если банкротится застройщик проекта. Это должно помочь избежать появления новых строительных пирамид. Очередные нормы, очевидно, направлены на «поддержание запрета», полагает Надежда Косарева.
Третья поправка: исключить возможность при банкротстве ЖСК создавать новый кооператив.
Предполагается, что закон «О несостоятельности (банкротстве)» будет применяться при рассмотрении дел о банкротстве ЖСК, производство по которым возбуждено после вступления в силу этих поправок. А также до этого дня, если производство началось, но в отношении должника еще не была не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве.
По словам Владимира Старинского, пока сложно сказать, помогут ли эти изменения на практике, но в любом случае специальные нормы о банкротстве ЖСК необходимы. Это отдельная сфера, которая нуждается в особом правовом регулировании.
В Минстрое «Известиям» сказали, что ведомство еще обсуждает документ с экспертным сообществом.
Как следует из текста документа, министерство также планирует повысить прозрачность работы ЖСК, обязав кооперативы по аналогии с застройщиками размещать информацию о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Эта система введена с 2018 года федеральным законом о фонде защиты прав дольщиков (218-ФЗ). Согласно планам правительства, ЕИСЖС станет единой площадкой, содержащей информацию о строящихся объектах на всей территории страны.
По данным Росстата, в 1990 году доля жилых домов, построенных на средства кооперативов, составляла 4,7%. Постепенно она снижалась и в 2015 году составляла уже 0,7%. По словам Надежды Косаревой, в настоящее время показатель не превышает 1%.
Советы юристов:
1. Я являюсь членом ЖСК в реестр поставлен. ЖСК на стадии банкротства. Вопрос: Могу я продать свой пай на стадии банкротства?
1.1. Все зависит от стадии, в которой находится ЖСК. Если сформирован реестр о передаче жилых помещений, то свое право Вы можете уступить иному лицу с последующей заменой кредитора в реестре. Продать пай в преддверии банкротства не рекомендую, так как сделка может быть оспорена в рамках дела о банкротстве арбитражным управляющим.
Вам помог ответ? Да Нет
2. Можно ли в Арбитражный суд подать ходатайство об участии в процессе в качестве истца с правом голоса о банкротстве к котором уже 22 истца и ответчик ЖСК? третье лицо также уже есть.
2.1. Юлия вам нужно заявлять не ходатайство, а самостоятельный иск в рамках рассматриваемого дела.
Вам помог ответ? Да Нет
3. Я собираюсь подавать заявление об установлении требований кредиторов по банкротству ЖСК. Надо ли направлять арбитражному управляющему весь пакет документов, что и в суд (с приложением всех копий) или достаточно 1 экземпляра заявления о включении (установлении)? Спасибо.
3.1. Татьяна, формируете два пакета документов-1 для арбитражного управляющего, второй для суда.
Вам помог ответ? Да Нет
4. Покупка квартиры по 215 ФЗ, в 2014 г, сейчас ЖСК банкрот назначен конкурсный управляющий. Но до банкротства подавали иск на права собственности в недострои, суд откладывали. Вопрос: если есть конкурсный управляющий можно ли по суду получить квартиру в собственность в недострои? Спасибо.
4.1. Такое заявление можно подать в рамках банкротного дела. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
5. Я прошел процедуру банкротства физ лица. Председатель ЖСК не списывает долг по ЖКХ. Идет суд, Уже 5-е заседание. Где четко указано и списании долгов ЖКХ? Спасибо!
5.1. В законе о банкротстве указано.
Вам помог ответ? Да Нет
5.2. Какое заседание? О чем? Для ответов на вопросы ясно и понятно сформулируйте что происходит. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
6. Где четко написано, что долги ЖКХ списываются при процедуре банкротства? У меня есть решение суда о признании меня банкротом, но идет суд - председатель ЖСК полгода не списывает долги по ЖКХ, ссылаясь на то, что нет четкого текста о списании долгов по ЖКХ. Спасибо!
6.1. Верно. Обратитесь в с уд за разъяснением исполнения решения с уда.
Вам помог ответ? Да Нет
6.2. В ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Решение суда о признании банкротом не является основанием для списания задолженности. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
6.3. Четко нигде, ЖСК обязано списать долг возникший до решения суда, затем должны были начислять только текущие.
ЖСК так большинству отвечают, обратитесь в Жилищный комитет, могу помочь написать жалобу.
Вам помог ответ? Да Нет
7. Я являюсь участником долевого строительства. Застройщик обанкротился. Судом назначен конкурсный управляющий. Сейчас на сайте фонда защиты прав размещена информация о предстоящем голосовании по вопросу создания ЖСК в соответствии со ст.201 Закона о банкротстве (https://xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai/vote#place-vote).
Скажите, пожалуйста, каковы последствия для меня?
7.1. Сергей!
Ну во первых надо уточнить какие ваши требования включены в реестр требований - о передаче жилого помещения, либо денежные требования.
Арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками.
Но существует ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна.
Поэтому, в вашем вопросе надо разбираться в части того, может ли вообще создано ЖСК.
Вам помог ответ? Да Нет
8. Сдача нашего многоквартирного дома задерживается уже на три года.
Застройщик на грани банкротства.
Как нашему ЖСК оформить собственность на землю? Сейчас она оформлена на трёх юр лиц.
8.1. Сейчас ни как не оформите, а за просрочку сдачи дома неустойку взыскивали? В какой стадии дом сейчас?
Вам помог ответ? Да Нет
8.2. Татьяна!
Чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо знать конкретные обстоятельства дела
Дом достроен вообще или нет
Если задержка сдачи дома уже три года, то скорее всего застройщик подаст на банкротство
В настоящее время вы не сможете оформить землю в собственность и из вопроса не понятно на кого она оформлена - на застройщика, учредителей или еще кого-то
С уважением,
пом. арбитражного управляющего
Ю.В. Никитина.
Вам помог ответ? Да Нет
8.3. Застройщиком является то лицо, которому принадлежат права на земельный участок, в вашем случае если их три юр.лица, то они собственники, а застройщику принадлежит право аренды этого земельного участка. Переоформление его на "ваше" ЖСК Вам как участнику строительства ничего не даст. Необходимо инициировать банкротство застройщика, пока он не распродал все квартиры и не истратил все деньги. В рамках процедуры банкротства участок и объект незавершённый строительством будет передан ЖСК, созданному участниками строительства по закону согласно параграфа 7 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Вам помог ответ? Да Нет
9. Я член ЖСК. дом сдан. Квартира мною получена. Налоговая подала в арбитраж на банкротство ЖСК. после удовлетворения требований кредиторов остаются активы, подлежащие разделу членами ЖСК. куда и какое заявление мне подать, дабы свою их долю получить?
9.1. Дмитрий!
Вам нужно подавать иск в Арбитражный суд в том деле, где ведется производство по банкротству. За более конкретным разъяснением и юридической помощью по составлению искового заявления вам нужно обратиться к юристам сайта, так как требуется внимательное изучение материалов дела и вашего договора с ЖСК, Устава ЖСК.
Вам помог ответ? Да Нет
10. В деле о банкротстве ЖСК встаем в реестр кредиторов на квадратные метры. А можно вернуть вступительный взнос? Если можно, как это сделать правильно. Т.к. суд включил только на квадратные метры, про вступительный взнос ни слова.
10.1. Что за вступительный взнос? Если вы имеете в виду оплату по ДДУ, то ее вернуть вы не можете. Если же это были какие то дополнительные оплаты/взносы (важно понимать за что)-то вы можете еще включиться в реестр кредиторов с денежным требованием. Необходимо составить такое же заявление как у вас и было, только с указанием произведенного платежа и приложить документ (квитанцию или чек) подтверждающий эту оплату. Нужно еще понимать на какой стадии банкротство. Для включения требований в реестр-ограниченный срок и вы можете попасть за реестр.
Но скажу Вам честно, исходя из своей практики-получить что либо из банкротного дела, если вы не являетесь одним из главных кредиторов-ничего не реально.
Вам помог ответ? Да Нет
11. Возможно ли судебное разбирательство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЖСК, если против председателя этого ЖСК возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК и ведется следствие?
12. Могу ли я оформить собственность на квартиру через суд на недостроенное жилье? У меня договор ЖСК и есть акт первичного осмотра жилья. ЖСК не банкрота, процедуру банкротства не проходит.
12.1. Если это недостроенный объект, то можете признать право собственности на объект незавершенного строительства. Не оформить право собственности, а именно признать. Оформлением, точнее регистрацией права, занимается Росреестр.
Кроме того, существенное значение в разрешении данного вопроса будут иметь условия договора и обстоятельства дела.
Вам помог ответ? Да Нет
12.2. Ольга добрый вечер! В теории это сделать возможно! Если вы полнлстью оплатили за квартиру, то тогда шанс есть! Судебная практика в данном случае не однозначна!
Вам помог ответ? Да Нет
12.3. Да, Вы можете обратиться в суд и признать право собственности на объект незавершенного строительства. Положительная практика по аналогичным делам имеется.
Вам помог ответ? Да Нет
12.4. Ольга, это возможно, но надо понимать, что в этом случае может быть "на выходе".
"На выходе" может быть доля в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Вам помог ответ? Да Нет
13. Есть выкупленный пай в ЖСК, пока не оформленный в собственность в росреестре, идет суд с су 155. В собственности есть дом в деревне в котором мы с женой прописаны. Сейчас намерены запустить процедуру банкротства, вопрос в следующем: может суд вынести решение об аресте этого пая или нет.
13.1. В процессе банкротства физического лифа в конкурсную массу подлежит включению только имущество, которое принадлежит долнику на праве собственности. Поскольку у Вас пай в ЖСК не оформлен в собственности, его нельзя включить в конкурсную массу и соответственно обратить на него взыскание с ццелью дальнейшей реализации.
С уважением,
специалист по банкротству
Ю.В. Никитина.
Вам помог ответ? Да Нет
13.2. Это пай представляет собой определенной право требования. Он должен включен в конкурсную массу и реализован финансовым управляющим. Но многое зависит от того как он оформлен. Консультируйтесь лично только с квалифицированным специалистом в банкротной тематике, с учетом всех обстоятельств. Процедура банкротства имеет много нюансов. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
13.3. да, данный пай по закону должен быть включен в общую массу, так как это является Вашим правом требования.
Вам помог ответ? Да Нет
Консультация по Вашему вопросу
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. В марте 2017 получила свидетельство на собственность квартиры, хотя дом не был сдан застройщиком, просто застройщик был на стадии банкротства. (15.12.2017 суд признал его банкротом). После чего председатель ЖСК стал рассылать долговые квитанции по содержанию МКД. Ключи от квартиры никто не вручал, для подписания акта осмотра приглашали\. но квартиры в доме не готовы для проживания, в актах все недоделки указаны. Обязана ли я оплачивать квитанцию.
14.1. Если по договору вы обязались оплачивать ЖКУ с момента получения свидетельства о праве собственности, то советую оплатить. В противном случае взыщут в судебном порядке.
Вам помог ответ? Да Нет
15. Унаследовала квартиру в долгострое по договору долевого участия. Стройка заморожена на данный момент. Когда стала регистрировать право в росреестре, мне отказали, т.к. застройщик, с которым был договор, признан банкротом, процедура банкротства уже закрыта, конкурсное производство завершено. Теперь создано ТСЖ, и все дольщики-кредиторы, которые заявили о себе, внесены в реестр ТСЖ. Подскажите, пожалуйста, как мне теперь восстановить свое право на квартиру и войти в реестр созданного ЖСК?
15.1. Надо в судебном порядке доказывать свое "право на существование". Только по решению суда вам зарегистрируют права.
Вам помог ответ? Да Нет
15.2. Вам нужно подать в суд на внесение в реестр ТСЖ на основании договора ДДУ, по судебному решению Вас внесут. Так как сейчас, раз производство закрыто Вы не можете быть включены в реестр требований кредиторов, как другие дольщики.
Вам помог ответ? Да Нет
16. В настоящее время запущена процедура банкротства ЖСК. В уставе ЖСК сказано, что все члены ЖСК несут субсидиарную ответственность. Объясните пожалуйста что это такое. У ЖСК есть долги.
16.1. ГК РФ Статья 399. Субсидиарная ответственность
1. До предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.
Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.
2. Кредитор не вправе требовать удовлетворения своего требования к основному должнику от лица, несущего субсидиарную ответственность, если это требование может быть удовлетворено путем зачета встречного требования к основному должнику либо бесспорного взыскания средств с основного должника.
3. Лицо, несущее субсидиарную ответственность, должно до удовлетворения требования, предъявленного ему кредитором, предупредить об этом основного должника, а если к такому лицу предъявлен иск, - привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной должник имеет право выдвинуть против регрессного требования лица, отвечающего субсидиарно, возражения, которые он имел против кредитора.
4. Правила настоящей статьи применяются, если настоящим Кодексом или иными законами не установлен другой порядок привлечения к субсидиарной ответственности.
Т.Е. право взыскания неполученного долга с другого обязанного лица, если первое лицо не может его внести.
Всего хорошего.
Вам помог ответ? Да Нет
17. Существует договор паенакопления с ЖСК на конкретную квартиру по которой выплачена доля 100%, застройщик затягивает со строительством, многоквартирный дом уже построен, но не сдан в эксплуатацию. Есть вероятность скорого банкротства ЖСК и застройщика, они аффилиированы. Возможно-ли через суд получить права собственности на квартиру в этом доме до его сдачи?
17.1. В случае банкротства, возможно через суд получить права собственности на квартиру. До сдачи не получится. Удачи Вам и всего хорошего.
Вам помог ответ? Да Нет
17.2. Да, можно подать иск в суд о признании права собственности на квартиру, если дом достроен и квартиры существует в наличии. Банкротство Застройщика дело долгое.
Вам помог ответ? Да Нет
18. При банкротстве ЖСК, в недостроенном доме что выгоднее требовать - квартиру или вернуть деньги?
18.1. Галина, при банкротстве жск денег вы не увидите, потому что их просто нет. Если и есть, то на всех не хватит. Если дом построен, то конечно ждите квартиру.
Удачи вам и всего наилучшего
Вам помог ответ? Да Нет
18.2. В любом случае деньги взыскать с банкрота очень тяжело, если есть возможность оставить квартиру, то лучшее ее поскольку есть вероятность что дом все же будет достроен и квартира у Вас останется.
Вам помог ответ? Да Нет
18.3. Вы думаете существует перечень универсальных ответов? Все зависит от конкретной ситуации, соотношения задолженности активов застройщика, стадии застройки, ситуации с долгами, оформления документов. Ни квартиры, ни денег может вообще никогда не быть. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
19. Купил по ДУ началась просрочка больше года подал на расторжение суд выиграл вступил в законную силу пск процедуру банкротства создано ЖСК ипотечная корпорация увеличивает за кв метры что мне делать я расторг договор теперь ни денег не квартиры спасибо.
19.1. Поскольку вы расторгли договор долевого участия, вам нужно было в рамках дела о банкротстве застройщика (в течение 2-х месяцев с момента признания его банкротом) обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении ваших денежных средств в реестр требований кредиторов.
Особенностью банкротства застройщиков является ведение 2-х реестров: требований о передаче квартир и денежных требований.
Требования о передачи квартир, как следует из вашего вопроса, уже удовлетворены, так как создано жск.
А вот с денежными требованиями сложнее. Как я уже указала, подать заявление нужно было в течение 2-х месяцев с момента начала процедуры. Тогда ваши требования будут включены в реестр требований в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. И есть шанс хотя бы что-то получить.
Но если заявление будет подано по истечении этого срока, то вас включат в ту часть реестра требований кредиторов, которая погашается после удовлетворения "основной" части реестра. Т.е. практически никаких шансов.
Можно конечно попытаться восстановить срок, но для этого нужно изучать документы.
Готова оказать помощь.
Вам помог ответ? Да Нет
20. Я,имел вклад в Связном банке и через интернет осуществлял платежи паевых взносов ЖСК. После банкротства банка где я могу получить платежные документы, подтверждающие эти операции.
20.1. Обратитесь в АСВ или на их сайте смотрите информацию относительно Связного. В любом случае документы не будут потеряны. Всего доброго!
Вам помог ответ? Да Нет
21. Можно ли признать право на незавершенное строительство, если должно быть 19 эт,а построено 5,5?
У меня такой вопрос! Я пайщик в ЖСК, на ЖСК подали в суд на банкротство! И застройщик тоже подал на ЖСК на банкротство! Суд будет 21.03.2017 подскажите как быть? Можно ли признать право на незавершенное строительство, если должно быть 19 эт,а построено 5,5? и еще вопрос, если не будет создан реестр кредиторов, то и банкротства может не быть?
21.1. в зависимости от того на каком этаже должна быть ваша квартира
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Вам помог ответ? Да Нет
Конкретные причины для прекращения функционирования определяют способ его устранения: кооператив можно закрыть по добровольному согласованию участников, в принудительной форме на основании судебного решения, и в случае банкротства объединения.
Если формат добровольного прекращения деятельности ЖСК предусматривает коллективное согласие и выполнение всех процедур непосредственно на заседании его членов, то для принудительной ликвидации ЖСК по требованию суда могут служить следующие основания:
- формирование и оформление объединения с очевидным нарушением законодательства;
- осуществление некоторых действий, не имеющих на то разрешения;
- нарушение прав участников объединения;
- коммерционализация деятельности ЖСК (неприбыльный формат работы определяется для жилищных кооперативов по законодательству РФ).
Внимание! Согласно Ст. 141 Жилищного кодекса РФ, в некоторых случаях принудительная ликвидация может осуществляться при владении меньше 50% голосов от их общего количества среди владельцев квартир в МКД.
Статья 141 ЖК РФ. Ликвидация товарищества собственников жилья
- Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Что такое реорганизация ЖСК и в каких случаях она применяется?
Изменение формата деятельности жилищного кооператива не всегда ведет к прекращению его существования – оптимальным решением может стать и реорганизация объединения жильцов.
Какие документы нужны?
Кроме непосредственно Уведомления о ликвидации жилищного кооператива председатель подает в органы ИФНС и регистрационные службы следующие документы:
- Свидетельство регистрации юрлица, и постановки его на налоговый учет.
- сведения из Единого реестра юридических лиц.
- паспортные данные руководящего состава (председатель, бухгалтер, члены ликвидационной комиссии).
- документы-уведомления о прекращении деятельности ЖСК фондов, государственных служб, публикация в местном печатном издании.
- Протокол заседания, на котором было принято решение закрыть объединение. Документ должен быть прошит и пронумерован.
Проведение процедуры по причине банкротства
Согласно Ст. 65 Гражданского кодекса РФ банкротство жилищного кооператива может стать одной из форм его ликвидации . Неспособность предприятия выполнять свои платежные обязательства в течение трех месяцев дает право определения его «банкротом».
ГК РФ Статья 65. Несостоятельность (банкротство) юридического лица
- Юридическое лицо, за исключением казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, по решению суда может быть признано несостоятельным (банкротом). Государственная корпорация или государственная компания может быть признана несостоятельной (банкротом), если это допускается федеральным законом, предусматривающим ее создание. Фонд не может быть признан несостоятельным (банкротом), если это установлено законом, предусматривающим создание и деятельность такого фонда. Публично-правовая компания не может быть признана несостоятельной (банкротом).
- Основания признания судом юридического лица несостоятельным (банкротом), порядок ликвидации такого юридического лица, а также очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается законом о несостоятельности (банкротстве).
При этом, минимальная сумма долга (за коммунальные услуги с пеней за просрочку, ремонтные работы и пр.) должна превышать 100 тыс. рублей.
Каким образом ликвидируется обанкротившийся ЖСК? Для совершения данной процедуры возможны 2 варианта:
- Кооператив обращается в арбитражный суд с прошением о ликвидации предприятия самостоятельно, предоставляя подтверждения своей неплатежеспособности и невозможности погасить кредиторские долги.
- В арбитражный суд подает прошение представитель налоговой инспекции на основе обращения в ФНС кредитора ЖСК и представленного последним исполнительного документа о взыскании задолженности с кооператива.
В течение 14 дней арбитражный суд рассматривает прошения и на основании представленных документов выносит решение о ликвидации жилищного кооператива, либо же – откладывает эту процедуру при недостаточной доказательной базе.
После того, как деятельность жилищного кооператива будет прекращена, а само предприятие – признано официально устраненным, основная задача собственников жилья в многоквартирном доме – выбор новой подходящей формы организации жильцов для управления объектом имущества.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Как , в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.
Передача недостроя
В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.
Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.
Достройка объекта
Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.
Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.
После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.
Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.
Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.
После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая - этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.
Как показывает опыт , сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.
