Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).

• Вверх

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. В сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по следующим причинам.

Если стороны намереваются подписать предварительный договор купли-продажи, мены или аренды помещения, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца (арендодателя) в отношении здания в целом или хотя бы помещений, являющихся объектом купли-продажи или аренды (п. 1 ст. 454, ст. 608 ГК РФ).

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

______________________ «___» _______ 20 __ г.

(населенный пункт)

Именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _________________________________ _______________________________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Стороны, в соответствии с нормами статьи 429 ГК РФ, заключили настоящий предварительный договор, в котором обязуются в будущем заключить договор купли-продажи _________________________________________________ на условиях, предусмотренных настоящим договором.

2. Предметом настоящего договора является ________________________________.

3. Договор, который стороны обязуются заключить, должен содержать следующие условия:

4. Сумма договора составляет __________________ (_________________) руб., аванс по договору составляет ______________ (_____________________) руб.

5. Предусмотренная пунктом 4 настоящего договора денежная сумма выплачивается Покупателем следующим образом:

1) авансовый платеж в сумме _____ (________) руб. выплачен при подписании договора аванса от «__»_______ ____ г.;

2) наличный платеж в сумме выплачивается одновременно с подписанием договора купли-продажи Помещения, но не позднее «__»_______ ____ г.;

3) безналичный платеж в сумме _____ (________) руб, перечисляется Покупателем на расчетный счет Продавца не позднее «__»________ ____ г.

Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты и суммы платежа, Ф.И.О. и должности получивших и передавших их лиц.

6. Проект договора готовит _____________________, необходимую документацию предоставляет __________________:

1) ___________________________________________________________;

2) ___________________________________________________________;

3) ___________________________________________________________.

7. _______________ обязуется подготовленный проект договора направить ________________- до «___» _________ 20 __ г.

87. _________________ должна направить _____________ извещение об одобрении проекта договора либо направить протокол разногласий к проекту договора в течение _______ дней со дня получения проекта договора.

9. __________________, получившая протокол разногласий к проекту договора, обязана в течение _____ дней со дня получения протокола разногласий известить _______________________ об одобрении протокола разногласий либо об отклонении указанного протокола.

10. В случае отклонения _______________ протокола разногласий стороны встречаются и составляют протокол согласования разногласий.

11. Стороны обязуются заключить договор до «__»________ 20 __ г.

12. В случае отказа Продавца от настоящего договора, а также при отказе Продавца от заключения основного договора (договора купли-продажи), Продавец обязуется возвратить Покупателю все выплаченные ранее Покупателем суммы, а также уплатить штраф в размере ________ рублей.

13. Все ранее заключенные Покупателем и Продавцом договоры и соглашения, касающиеся условий и порядка продажи указанного в настоящем договоре нежилого помещения, действуют лишь в части, не противоречащей условиям настоящего договора.

14. В случае если положения основного договора купли-продажи будут противоречить условиям настоящего договора, стороны будут руководствоваться положениями настоящего договора, за исключением положений, касающихся ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.

15. Договор составлен в 2-х экземплярах (по одному для каждой из сторон), имеющих одинаковую юридическую силу.

Термин “соглашение о намерениях” в Гражданском кодексе (ГК РФ) не найти. Хотя на практике это удобный инструмент. Документ, фиксирующий намерения сторон, можно использовать как «страховку» от недобросовестного поведения в будущем. Применяется соглашение о намерениях как самостоятельно, так и после получения или вступления в переговоры о будущей сделке.

Нормами ГК РФ урегулирован предварительный договор – его форма, содержание и последствия неисполнения. Соглашение о намерениях подлежит меньшей степени защиты. В частности, принудить заключить основной договор затруднительно. Но с 2015 г. есть нормы ст. 434.1 и 431.2 ГК РФ, которые можно использовать при в случае нарушения положений соглашения о намерениях. Если же соглашение о намерениях составлено с учетом норм ст. 429 ГК РФ (предварительный договор), то судебная защита может оказаться более эффективной.

О наиболее важных нюансах соглашения о намерениях мы расскажем ниже, а специальные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.

Пример соглашения о намерениях

Соглашение о намерениях

Мы, нижеподписавшиеся,

Общество с ограниченной ответственностью «Сибириада», ОГРН 114945246813, место нахождения: 650015, Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Заводская, 14, оф. 305, в лице директора Синюхина Константина Борисовича, действующего на основании Устава, именуемое «Сторона 1» с одной стороны,

Общество с ограниченной ответственностью «СпартаК», ОГРН 14568951364, место нахождения: 650153, Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Ленина, 105, в лице представителя Иванова Аркадия Степановича, паспорт гражданина РФ серии 01 14 № 1946325, выдан Отделом внутренних дел г. Новокузнецка Кемеровской области 03.06.2005 года, код подразделения 425-315, адрес регистрации: Кемеровская область, город Новокузнецк, ул. Лазурная, д. 105, кв. 12, действующий на основании доверенности № 5 от 27.02.2018 года, именуемое «Сторона 2» с другой стороны

а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Стороны руководствуются по существу настоящего Соглашения действующим законодательством Российской Федерации, прямо или косвенно регламентирующим отношения Сторон, учредительными документами Сторон, а также нормативно-правовыми актами, которые могут быть приняты компетентными органами в период действия настоящего Соглашения.
2. Стороны пришли к соглашению, что их намерениям и интересам, производственному и финансовому потенциалу соответствуют установление долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества в области аренды земельных участков 42:31:38923:16, 42:31:38923:17, 42:31:38923:20, расположенных к пос. Таштагол Новокузнецкой области Кемеровской области.
3. Сторона 2 с момента подписания настоящего Соглашения обязуется подготовить документацию и выполнить за свой счет следующие действия:

– подготовить межевой план каждого земельного участка,

– осуществить постановку на кадастровый учет каждого земельного участка

– заключить с уполномоченным органом договоры аренды земельного участка с правом передачи прав и обязанностей третьим лицам.

1. Сторона 1 обязуется заключить со Стороной 2 договоры субаренды земельных участков в течение 10 рабочих дней после подписания Стороной 2 основных договоров аренды с уполномоченным органом. Срок, цена, обязанности Сторон устанавливаются договором субаренды по договоренности.
2. Стороны обязуются не вмешиваться в оперативную деятельность друг друга.
3. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до 01 октября 2017 года. По окончании срока действия Соглашение утрачивает силу и не связывает Стороны обязательством.
4. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
5. Реквизиты сторон:

Директор ООО «Сибириада» К.Б. Синюхин

Представитель ООО «СпартаК» А.С. Иванов

Что такое соглашение о намерениях

Соглашение о намерениях применяется для фиксации воли сторон относительно какой-либо деятельности. Основной договор при этом не заключается по причине отсутствия возможности – обязательных документов, финансирования и др. или нецелесообразности.

При этом, если речь идет о конкретной сделке, к примеру, недвижимости, иного товара, целесообразнее заключить именно предварительный договор, правильно описав предмет и иные существенные условия. А когда смыслом договоренности является закрепить волю сторон совместно действовать в определенной сфере – соглашение о намерениях.

В рамках подписанного соглашения о намерениях могут заключаться сделки разного вида. От поставки товара, агентского договора до купли-продажи объектов. Наличие соглашения о намерениях позволит использовать его в качестве , подтвердить волю сторон, взыскать убытки или .

Как составить соглашение о намерениях

Поскольку речь идет о фиксации воли сторон, соглашение о намерениях оформляется в письменной форме. Документ содержит вводную часть, основную и реквизиты сторон.

В преамбуле (вводной части) документа указываются дата и место составления, наименование сторон и их идентифицирующие признаки – основной государственный регистрационный номер (ОГРН) для организации, ОГРНИП для индивидуального предпринимателя, для гражданина. От организации действует без доверенности только лицо, прямо указанное в Уставе (обычно это директор, председатель и т.п.). Полномочия иного лица (представителя организации) должны быть выражены в .

Основная часть документа закрепляет собственно намерения сторон: в какой сфере они планируют применить общие усилия, какая цель такого сотрудничества. Можно включить обязанности сторон, в том числе обозначить сроки заключения основного договора и условия, на которых он заключается. Ответственность указывается по усмотрению и договоренности сторон.

Реквизиты сторон соглашения о намерениях содержат, в том числе, подписи сторон с расшифровкой.

Судебная практика по ст. 434.1 и 431.2 Гражданского кодекса РФ только начинает складываться. Но стоит отметить, что наличие письменного соглашения о намерениях, в которых четко прописан предмет и цель, являются не только инструментом защиты прав при вероятном судебном разбирательстве, но и могут повлиять на деловую репутацию сторон.

«Соглашение о намерениях» - правовая «западня9raquo; или наиболее целесообразный способ урегулирования бизнес - отношений? Разберемся.

Наверняка каждый из нас хотя бы раз слышал о таком понятии как соглашение или договор о намерениях. Но далеко не каждый из нас понимает истинное юридическое значение такого договора. И чего стоит ожидать после его подписания, а чего - нет.

Начнем с юридической значимости. Говоря о юридическом значении соглашения о намерениях, следует отметить, что действующее гражданское законодательство не содержит подобного института. Наиболее близким понятием ему прототипом является институт предварительного договора. Напомню, что согласно статье 429 ГК РФ: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором".

При этом "предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора". В случае же уклонения одной из сторон от заключения договора, "применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса", т.е. о заключении договора в обязательном порядке.

Однако можно ли считать, что соглашение о намерениях равнозначно предварительному договору? При ответе на это вопрос следует обратиться к статье 431 ГК РФ (Толкование договора). "При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом". Если указанные правила "не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон".

Отсюда следует вывод о том, что соглашение о намерениях приобретет силу предварительного договора только в том случае, если в соглашении в более-менее однозначных выражениях будет указано на обязательность заключения по его итогам договора. Это могут быть такие выражения как:

. "стороны обязуются заключить вышеуказанный договор…";

. "стороны подпишут указанный договор в течение …"; и тому подобные.

В случае же, если соглашение будет содержать выражения подобные этим:

. "стороны планируют рассмотреть возможность сотрудничества";

. "стороны проведут дополнительные переговоры";

. "финансовые условия отношений сторон будут обсуждены дополнительно", то, скорее всего, предварительным договором его не признают.

В таком случае, следует считать, что сторонами в силу статьи 421 Гражданского кодекса, заключен непоименованный договор: "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора… Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами".

Суть же этого договора можно определить так: соглашение о намерениях - это непоименованный в гражданском законодательстве, но и не противоречащий ему договор, носящий организационные функции и очерчивающий рамки будущего сотрудничества сторон".

Теперь разберемся в практическом значение соглашения о намерениях. А вообще, имеет ли соглашение о намерениях хоть какое-нибудь практическое значение, если мы соглашаемся с тем, что юридически обязательных норм оно не содержит?

По моему мнению, на этот вопрос должен быть дан, безусловно положительный ответ. Ведь соглашение о намерениях позволяет решить сразу две важные практические задачи:

1. Фиксация определенных переговорных успехов сторон. Так, с помощью соглашения можно обговорить варианты, заранее признанные сторонами неподходящими, или, наоборот, подчеркнуть варианты, оставшиеся в рассмотрении. Можно установить вероятные границы цены, согласовать обращение к оценщику или посреднику, обговорить обязательные условия продолжения переговоров и т.п. Кроме того, такая фиксация позволяет избежать возможного недопонимания сторон.

2. Психологическое воздействие сторон друг на друга. Общеизвестно, что репутация в бизнесе все-таки имеет немаловажное значение. Можно юридически уйти от выполнения обязательств, однако если станет известно, что сторона отказалась выполнять условия, согласованные в письменном виде, ее репутация от этого явно не выиграет. Также наличие письменного документа оставляет возможность негласной апелляции к вышестоящему представителю второй стороны, например, обращение к собственнику бизнеса с указанием на невыполнение топ - менеджером условий соглашения.

В целом, следует заключить, что соглашение о намерениях - вполне жизнеспособный инструмент практического ведения бизнеса. Поэтому, не надо сразу и безвозвратно впадать в подозрения при поступлении предложения заключить договор или соглашение, напрямую неурегулированный ГК РФ. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями «необычного9raquo; соглашения и дать им правовую оценку. Но здесь, конечно, вам не обойтись без помощи сведущего и опытного юриста.

Договор составленный заранее это что договор о намерении гк рф

Законодательные акты, которые могут

пригодиться при создании ТСЖ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. В зависимости от юридической завершенности различают основные и предварительные договоры. Основные договоры носят окончательный характер, они непосредственно порождают обязанности по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Главная особенность предварительного договора состоит в том, что он не порождает у его участников прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ. Из этого следует ряд практических выводов.