Обморок - состояние, при котором человек на время теряет сознание. Возникнуть...
Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.
На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.
Основания
Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.
То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.
Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:
- если стороны ;
- если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
- также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.
К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.
Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.
Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.
Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.
Общие положения о расторжения договора
Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.
При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.
Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:
- основные нарушения договорных обязательств;
- наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.
Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.
Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.
Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
Как разорвать соглашения в одностороннем порядке
Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).
При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.
А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.
Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:
- О наименовании;
- О реквизитах сторон и договора;
- Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
- О содержании требований.
Последствия расторжения аренды
Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:
- Нарушены договорные условия;
- Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
- Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.
Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось - последующая реализация предоставленного права станет невозможным.
Но при возникновении конфликта сторон и при необходимости прекращения договора по инициативе одной или обеих сторон, заключённые договорённости приходится аннулировать .
Различие понятий
Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.
Здесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.
Стороны могут разойтись мирно и естественно , а могут вступить в условия вражды.
А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств .
Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.
Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка , составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.
При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора .
Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.
Основания для расторжения
Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.
В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.
По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно , то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.
Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.
Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины , по которым этот процесс может быть произведён.
Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора , основанием для расторжения не являются.
Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:
Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу , вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.
Заявления о расторжении договора аренды земельного участка.
Порядок действий
Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.
Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.
Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.
При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости . Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.
Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче . От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:
- Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
- Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
- Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
- Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.
Через суд
Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.
Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон .
Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика .
Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину . Для физического лица она составляет 200 рублей, а для – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера , то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.
Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.
В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.
В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении . К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.
Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком , с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей . Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.
В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке , по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.
Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков , их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.
В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.
После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления . Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела .
Иска о расторжении договора аренды земельного участка.
По обоюдному соглашению
Соглашение о расторжении составляется сторонами добровольно
и не требует судебного решения.
При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении .
Если такой возможности нет, полномочия можно передать , который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:
- Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
- В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
- Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
- В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием или реквизитов юридического лица.
Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.
Прекращение договора может происходить по двум основаниям:
- завершение срока аренды без пролонгации;
- расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.
Другие причины, даже такие как смерть арендатора или арендодателя , не являются условием прекращения договора без расторжения.
В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе , которые не заинтересованы в аренде участка лично.
При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства .
Если договор подлежал государственной регистрации , то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.
Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.
Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд , то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).
Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.
Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Правовые последствия
Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон . На основании прекращения действия договора аренды:
- арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
- арендодатель утрачивает права получения арендной платы.
Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.
Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка
очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.
Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий , с точки зрения интересов другой стороны.
В Москве процедуры заключения и расторжения договора аренды земельного участка регламентируются земельным и гражданским законодательством. Согласно действующим правовым нормам, разрыв такого соглашения производится после истечения срока действия или по желанию сторон (стороны). Хотите произвести преждевременное расторжение договора аренды участка? Непременно ознакомьтесь с данной статьей!
Стоит ли обратиться в суд для расторжения договора аренды земельного участка?
Досрочное расторжение договора в подавляющем большинстве случаев является причиной возникновения правового спора. Соответственно, избежать обращения в судебные органы удается далеко не всегда. Впрочем, каждая ситуация индивидуальна.
Желаете расторгнуть договор аренды в самые короткие сроки? Не спешите составлять исковое заявление. Первоначально следует узнать мнение второй стороны и постараться уладить вопрос мирным путем. При достижении компромисса, вы легко сможете составить соглашение о расторжении договора, после чего последний прекращает действие.
В суд следует обращаться лишь в случае, когда сторонам не удается самостоятельно прийти к обоюдному согласию. Вам отказали в расторжении договора? Следует непременно перечитать текст: зачастую в договорах прописываются условия досрочного разрыва.
Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя
Арендодатель может требовать расторжения договора, если арендатор нарушает права арендодателя или третьих лиц, положения действующего законодательства или предусмотренные соглашением условия. Существует закрепленный в ГК ряд оснований, при доказательстве которых суд примет решение в пользу арендодателя.
Причины для разрыва договора по инициативе арендодателя
- Участок с/х назначения не используется свыше 3 лет
- По вине арендатора состояние ухудшилось состояние почвы
- Использование участка не по назначению
- Арендатор не вносит плату два и более раз подряд
Помните: нецелевое использование плодородных земель ведет к потере их свойств. Законодательство защищает имущественные права арендодателя. Отметив какие-либо нарушения, непременно предпринимайте конкретные действия.
Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора
Арендатор имеет право расторгнуть договор, если имеются какие-либо препятствия к осуществлению оговоренной деятельности. Приведенный перечень оснований не является исчерпывающим.
Причины для разрыва договора по инициативе арендатора
- Надел имеет недостатки, препятствующие использованию его по назначению
- Тип назначения участка, указанный в договоре, не соответствует реальному
- Арендодатель намеренно препятствует полноценному использованию участка
Ваши права арендатора нарушены? Не стоит спускать дело на тормозах и понапрасну тратить собственные средства. Попробуйте обсудить с арендатором проблемные моменты, и если последний не пойдет вам навстречу, обращайтесь к профессионалам компании «Правосфера»! Мы предоставляем грамотные консультации в любых сферах права в наиболее сжатые сроки.
Процедура расторжения договора аренды земельного участка
- Уведомление. О желании расторгнуть договор инициатор уведомляет другую сторону в письменном виде при соблюдении сроков, указанных в соглашении. При отказе или возникновении спора, обратитесь в арбитражный суд.
- Расторжение. Разрыв договора производится путем составления соответствующего соглашения или по постановлению суда. На арендатора возлагается обязанность осуществить возврат участка в первоначальном или улучшенном состоянии.
- Компенсации. Значительное облагораживание участка по согласию сторон может быть компенсировано арендатору. Выплата средств производится в оговоренной сумме.
Помощь юристов при расторжении договора аренды земельного участка
Желаете разорвать соглашение об аренде земельного участка, однако боитесь длительных судебных разбирательств? Специалисты компании «Правосфера» помогут сэкономить ваши средства и нервы. Огромный опыт сфере разрешения конфликтов данного характера позволяет нам гарантировать успех конкретного дела.
Демонстрируя глубокие специфические познания в сферах земельного и гражданского законодательства, юристы компании «Правосфера» способны урегулировать спор на стадии досудебного разбирательства. Экономя время и деньги своих клиентов, мы завоевываем ваше доверие и доказываем свой профессионализм.
Получить консультацию по интересующим вопросам, вы имеете возможность через наш Интернет-ресурс или лично посетив офис компании. Будем рады оказать помощь и всестороннюю поддержку в урегулировании наиболее сложных конфликтов!
