Depositphotos.com / mak_nt

Аренда земельного участка и невозможность его использования

Можно ли отказаться от оплаты имущества, переданного в аренду, если его использование невозможно для тех целей, которые стояли перед арендатором при заключении договора? Здравый смысл подсказывает положительный ответ на этот вопрос, ведь если вещь нельзя использовать, то за что тогда платить? Однако как оказалось, ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.

Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2013 г. по делу №А09-9900/2012.

Из материалов дела.

Организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом для строительства многоэтажного жилого дома. Однако приступив к строительным работам, выяснилось, что строительству мешают инженерные сети и коммуникации, которые организации пришлось переносить самостоятельно и за свой счет. Потратив на это 10 месяцев, организация приступила к строительству дома. При этом, если затраты на перенос сетей удалось взыскать с арендодателя через суд, отказаться от внесения арендной платы за период неиспользования участка по назначению, не удалось. Суды двух инстанций взыскали арендную плату за весь период действия договора.

Позиция кассации.

1. Несмотря на то, что в ст. 612 ГК РФ перечислены действия, которые может предпринять арендатор, в случае, если арендодатель передает имущество, которое невозможности использовать, у арендатора есть возможность отказаться от оплаты аренды, сославшись на общие положения ГК (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

2. У муниципалитета, как у арендодателя существует встречная обязанность по предоставлению земельного участка, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. В случае, нарушения этой обязанности, у арендатора возникает право также отказаться от исполнения договора в части внесения платы.

3. Следовательно, муниципалитет может требовать арендную плату только с того периода, когда использование земельного участка для строительства дома стало возможным фактически.

Комментарий.

1. По сути, если следовать логике судов, выносивших судебные акты о взыскании арендной платы, у организации был один способ для устранения возникшей ситуации - это требовать досрочного расторжения договора. Однако необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 328 ГК Ф предоставляет арендатору возможность приостановить оплату до устранения препятствий в пользовании.

2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума от 09.04.2013 г. по делу № 13689/12 арендодатель может требовать взыскания арендной платы только за период, когда арендодателем была обеспечена фактическая возможность, использования земельного участка по назначению.

3. При этом, надо понимать, что речь идет не о том, что какой-то участок не подошел конкретному застройщику, в таком случае, усматривается и оплошность самого арендатора, ведь он мог предвидеть возможность препятствий к строительству. В данном случае, невозможность использования выяснилась при подготовке к строительству, и наличие коммуникаций было неизвестно арендатору, но отнюдь не муниципалитету.

\ Арендатор не обязан оплачивать аренду за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, не пригодном для использования, независимо от реализации

Арендатор не обязан оплачивать аренду за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, не пригодном для использования, независимо от реализации

Если арендатор не имеет возможности использовать арендуемое имущество по назначению в связи с его предоставлением арендодателем в состоянии, не соответствующем условиям договора, он не обязан уплачивать арендную плату

Обзор судебной практики ФАС Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями (п.1)
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и пени.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.
Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.
Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.
Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.
Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.
Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным, но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения (Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009).

Арендатор не обязан оплачивать аренду за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, не пригодном для использования, независимо от реализации арендатором права на расторжение договора, предусмотренного подпунктом 4 ст. 620 ГК

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 по делу N А51-9306/2012
Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, произошедшего 18.11.2010 в здании по ул. Пограничная, 6 в г. Владивостоке, объект аренды пришел в непригодное для использования состояние: повреждены крыша здания, строительные конструкции мансарды, внутренняя отделка, оборудование, находящиеся в мансардных помещениях; помещения ниже четвертого этажа залиты водой. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора Фрунзенского района от 30.11.2010 N 1217-4-27-15. Из иных документов, в том числе письма ответчика от 02.12.2010, акта проверки использования спорного имущества от 05.07.2011 N 46/07/2011, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности коллегией адвокатов с момента пожара не использовались.
Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды N 190/194/03, исполнение которого фактически прекратилось в отсутствие вины обеих сторон, независимо от того, что официально расторжение договора оформлено позднее. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом ( , ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению ( , ). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале "Права арендатора и субарендатора земельного участка" в "Домашней правовой энциклопедии" . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем на прошлой неделе был , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015),). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями ().

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом ( , ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.04.2013 N 13689/12 ПО ДЕЛУ N А67-3141/2011 "АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ АРЕНДАТОРА ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТОЛЬКО ЗА ПЕРИОД, ИСЧИСЛЯЕМЫЙ С МОМЕНТА ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ДО МОМЕНТА ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ ВЛАДЕТЬ И ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ"

Суть спора

Между ООО "Агроремстрой" (далее - арендодатель) и ООО "Синтез М" (далее - арендатор) были заключены два договора:
- договор субаренды части нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть нежилого помещения;
- договор аренды оборудования, находящегося в данном нежилом помещении.

Через три месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к арендованному оборудованию. Это обстоятельство послужило основанием для обращения арендатора к арендодателю с предложением расторгнуть по соглашению сторон ранее заключенные договоры аренды.
Арендодатель подтвердил готовность расторгнуть их, но только после исполнения арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил контрагента об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности.
Полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
В рамках данного дела возник вопрос: правомерны ли требования арендодателя об уплате арендных платежей за тот период, когда арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Вопрос о праве арендодателя требовать уплаты арендных платежей после того, как арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом (в том числе из-за действий арендодателя)

Приведенная в разделе "Суть спора" ситуация имеет достаточно широкое распространение в гражданском обороте и может повлечь различные правовые последствия. Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности.
Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011).
Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.
Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А19-23260/09).
Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование им.
Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились.
Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров.
В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011 пришла к выводу о том, что необходимо пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в данном разделе обзора не приводится.

Обращаем внимание, что рассматриваемое определение является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.
2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.