В окно выглядывать – покой, мир, безопасная ситуация.В него вылезать или из...
Законодательство не предусматривает специальных процедур банкротства для жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖК). Как и для тех случаев, когда дом строится по 214-ФЗ «О долевом участии…» и квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), банкротство застройщика, который возводит жилье по кооперативной форме, регулируется специальным параграфом закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Параграф 7, внесенный в ФЗ в 2011 году, так и называется: «Банкротство застройщиков». Он говорит, что дело о банкротстве в отношении застройщика может быть возбуждено, если он более трех месяцев не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.
Не надо бояться банкротства В кризис повышается риск банкротства застройщиков. Это пугает покупателей жилья. Однако если грамотно вести себя >> Как и дольщиков, суд, решивший применить в данном деле 7-й параграф, относит пайщиков ЖК к третьей очереди кредиторов. В первую и вторую попадают те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред, а также сотрудники самого банкрота.
Сначала в отношении должника вводится процедура наблюдения, когда суд утверждает временного управляющего, который должен попытаться выправить финансовое положение компании. Но обычно сделать это не удается, и вводят процедуру конкурсного производства. Это значит, что должника признали несостоятельным, от ведения дел отстраняют его руководителей, и их место занимает утвержденный судом арбитражный управляющий.
Кредиторам, в том числе и пайщикам кооператива, отводится всего месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства, чтобы заявить о своих требованиях к банкроту.
Пока у пайщиков все так же, как у дольщиков. Они тоже должны добиться включения своих требований в один из двух списков (или сразу в оба): в общий реестр требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений. Обычно покупатели больше интересуются вторым, так как предпочитают, хоть и после ожидания, все же получить свое жилье, а не деньги, которые за время строительства, возможно, порядком обесценились.
И вот тут начинаются отличия.
Отличие первое. Время - деньги
По 214-ФЗ, если девелопер задержал сдачу дома более чем на два месяца, то он должен будет платить дольщикам пени за каждый день просрочки. Сумма весьма приличная. Например, если квартира стоит 3 млн руб. и срок задержки полгода, то за это время размер неустойки составит 378 тыс. руб. - по 2,1 тыс. руб. в день. Суд - дело небыстрое, и штраф за это время может набежать немаленький.
А вот для пайщиков такой компенсации не предусмотрено. По закону они объединяются в кооператив, чтобы вместе строить жилье. Поэтому претензии о просрочке предъявлять некому, разве что самим себе.
Отличие второе. Сами заплатим
Исходя из той же законодательной логики об объединении пайщиков, если у ЖК не хватает денег для достройки объекта, всем его членам придется скинуться.
Дольщикам и в этом смысле везет гораздо больше: им поможет система обязательного страхования застройщика. Она действует с 2014 года, но распространяется только на дома, которые возводятся по 214-ФЗ. С 2017 года страхование заменят на обязательные отчисления в специальный государственный компенсационный фонд дольщиков. Застройщикам придется направлять в него минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ.
Обе системы - и страхование, и фонд - действуют по одному принципу: они берут на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не может этого сделать сам.
Но ни в действующей, ни в новой системе не нашлось места для пайщиков кооперативов. Они сами отвечают за несостоятельность ЖК. В случае банкротства кооператива он все равно достраивает дом. Или создается новый кооператив, куда переходят пайщики. Или они учреждают компанию-застройщика, которая займется завершением строительства по 214-ФЗ. В любом случае денежной помощи пайщикам ждать неоткуда.
Отличие третье. За того парня
Может так получиться, что платить пайщикам придется еще и другим кредиторам, которым задолжал кооператив. Дело в том, что члены ЖК несут субсидиарную ответственность по его долгам.
По закону субсидиарная ответственность за деятельность кооператива наступает только тогда, когда у ЖК возникают убытки. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 123.3 Гражданского кодекса РФ, субсидиарная ответственность по долгам распространяется только на тех членов кооператива, которые еще не выплатили в полном объеме положенные по уставу взносы.
В большинстве случаев граждане как раз и выбирают кооперативную схему покупки жилья, чтобы получить длительную рассрочку платежей: выплачивать пай в ЖК пайщик может в течение нескольких лет после окончания строительства. Так что на момент банкротства кооператива большинство пайщиков еще не успевают погасить все платежи. Поэтому теоретически на них может быть возложена ответственность ЖК перед другими кредиторами, например, перед подрядчиками.
Конечно, этого можно избежать, если пайщики будут участвовать в управлении кооперативом - таким правом наделяет их Жилищный кодекс РФ. Но обычно пайщикам предлагают подписать соглашение, по которому они доверяют управление сотрудникам этого кооператива или другим уполномоченным лицам. Мотивация вполне логичная: ходить каждый раз на общее собрание пайщиков, чтобы принимать те или иные решения, никому из покупателей не хочется. Например, именно общее собрание должно решать вопрос о приобретении права собственности на земельный участок под строительство и заключении договора с подрядчиками. Многие ли пайщики ЖК могут припомнить, чтобы ходили на подобные собрания? Вряд ли. Гораздо проще перепоручить это доверенным лицам.
А в итоге получается, что эти лица могут внести в устав ЖК какие угодно условия. Разумеется, не в интересах пайщиков.
Кроме того, у пайщиков есть риск оказаться членами кооператива-прокладки. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу ЖК сам обязан выступать в качестве застройщика на принадлежащем ему земельном участке. Но эти требования прописаны нечетко, законодательство содержит лазейки, позволяющие недобросовестным компаниям учреждать кооперативы в качестве кассы для сбора денег у граждан. Такой кооператив-посредник заключает с гражданином договор об участии в кооперативе, который, по сути, является просто отделом продаж компании-застройщика. И с этим застройщиком такой ЖК заключает договор подряда или договор об инвестировании в строительство. По завершении строительства члены кооператива, выплатившие пай, получат ключи от квартир и станут собственниками.
Однако если ЖК расторгнет договор с застройщиком или застройщик обанкротится, то пайщикам не у кого будет требовать свои квартиры. Они могут вписаться в реестр кредиторов такого банкрота только на общих основаниях, так как на них уже не будет распространяться действие параграфа 7 закона «О банкротстве». Граждане лишь смогут требовать возврата уплаченных денег.
Вывод: будьте бдительны!
Как купить квартиру в жилищном кооперативе
Жилищные кооперативы на первичном рынке распространены меньше, чем долевка: >>
Все сказанное не означает призыва избегать схемы кооперативного строительства. Она имеет немало плюсов, о которых мы уже рассказывали в предыдущих публикациях. Например, обычно жилье у ЖК дешевле, чем по 214-ФЗ, а рассрочка платежей более длительная.
Для многих граждан риски ЖК компенсируются выгодой, которую они получают, покупая квартиру по этой схеме.
Главное - быть внимательными при подписании документов о приобретении жилья и не идти на серые схемы, предлагаемые недобросовестными компаниями.
Текст: Надежда Рогожкина Фото: pressfoto.ru
Уважаемый Макс! С одной стороны - в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию.
С другой стороны - в соответствии с законодательством в ходе процедуры
банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через
два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания
участников строительства вопрос о погашении их требований путём
передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и
земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает
ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет
возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и
прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований
участников строительства более чем на 5%
. Однако такая ситуация
возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег
дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая
редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди.
Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК.
Такое
согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся
в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно,
будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил
готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в
объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут
на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму,
составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства
будет достаточно для всех дольщиков.
Это означает, что в доме
отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же
квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме
имеется.
Следовательно, для получения прав на достройку дома
дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для
расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи
застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, могут быть потеряны.
Кроме того, после принятия арбитражным судом решения о передаче
объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК
необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в
качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для
этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора
организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает
предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами
строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет
необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам
объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной
компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются
на общем собрании.
Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.
Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.
После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.
В любом случае, уважаемый Макс, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами (на стадии банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику, включение в реестр кредиторов, сопровождение банкротства застройщика, ведение дел в арбитражных судах, юридическое сопровождение строительства) - необходимо обратиться к юристу или адвокату.
Могу помочь составить Вам все необходимые документы для указанных юридических процедур.
С уважением, адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей Борисович.
Советы юристов:
1. Я являюсь членом ЖСК в реестр поставлен. ЖСК на стадии банкротства. Вопрос: Могу я продать свой пай на стадии банкротства?
1.1. Все зависит от стадии, в которой находится ЖСК. Если сформирован реестр о передаче жилых помещений, то свое право Вы можете уступить иному лицу с последующей заменой кредитора в реестре. Продать пай в преддверии банкротства не рекомендую, так как сделка может быть оспорена в рамках дела о банкротстве арбитражным управляющим.
Вам помог ответ? Да Нет
2. Можно ли в Арбитражный суд подать ходатайство об участии в процессе в качестве истца с правом голоса о банкротстве к котором уже 22 истца и ответчик ЖСК? третье лицо также уже есть.
2.1. Юлия вам нужно заявлять не ходатайство, а самостоятельный иск в рамках рассматриваемого дела.
Вам помог ответ? Да Нет
3. Я собираюсь подавать заявление об установлении требований кредиторов по банкротству ЖСК. Надо ли направлять арбитражному управляющему весь пакет документов, что и в суд (с приложением всех копий) или достаточно 1 экземпляра заявления о включении (установлении)? Спасибо.
3.1. Татьяна, формируете два пакета документов-1 для арбитражного управляющего, второй для суда.
Вам помог ответ? Да Нет
4. Покупка квартиры по 215 ФЗ, в 2014 г, сейчас ЖСК банкрот назначен конкурсный управляющий. Но до банкротства подавали иск на права собственности в недострои, суд откладывали. Вопрос: если есть конкурсный управляющий можно ли по суду получить квартиру в собственность в недострои? Спасибо.
4.1. Такое заявление можно подать в рамках банкротного дела. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
5. Я прошел процедуру банкротства физ лица. Председатель ЖСК не списывает долг по ЖКХ. Идет суд, Уже 5-е заседание. Где четко указано и списании долгов ЖКХ? Спасибо!
5.1. В законе о банкротстве указано.
Вам помог ответ? Да Нет
5.2. Какое заседание? О чем? Для ответов на вопросы ясно и понятно сформулируйте что происходит. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
6. Где четко написано, что долги ЖКХ списываются при процедуре банкротства? У меня есть решение суда о признании меня банкротом, но идет суд - председатель ЖСК полгода не списывает долги по ЖКХ, ссылаясь на то, что нет четкого текста о списании долгов по ЖКХ. Спасибо!
6.1. Верно. Обратитесь в с уд за разъяснением исполнения решения с уда.
Вам помог ответ? Да Нет
6.2. В ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Решение суда о признании банкротом не является основанием для списания задолженности. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
6.3. Четко нигде, ЖСК обязано списать долг возникший до решения суда, затем должны были начислять только текущие.
ЖСК так большинству отвечают, обратитесь в Жилищный комитет, могу помочь написать жалобу.
Вам помог ответ? Да Нет
7. Я являюсь участником долевого строительства. Застройщик обанкротился. Судом назначен конкурсный управляющий. Сейчас на сайте фонда защиты прав размещена информация о предстоящем голосовании по вопросу создания ЖСК в соответствии со ст.201 Закона о банкротстве (https://xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai/vote#place-vote).
Скажите, пожалуйста, каковы последствия для меня?
7.1. Сергей!
Ну во первых надо уточнить какие ваши требования включены в реестр требований - о передаче жилого помещения, либо денежные требования.
Арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками.
Но существует ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна.
Поэтому, в вашем вопросе надо разбираться в части того, может ли вообще создано ЖСК.
Вам помог ответ? Да Нет
8. Сдача нашего многоквартирного дома задерживается уже на три года.
Застройщик на грани банкротства.
Как нашему ЖСК оформить собственность на землю? Сейчас она оформлена на трёх юр лиц.
8.1. Сейчас ни как не оформите, а за просрочку сдачи дома неустойку взыскивали? В какой стадии дом сейчас?
Вам помог ответ? Да Нет
8.2. Татьяна!
Чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо знать конкретные обстоятельства дела
Дом достроен вообще или нет
Если задержка сдачи дома уже три года, то скорее всего застройщик подаст на банкротство
В настоящее время вы не сможете оформить землю в собственность и из вопроса не понятно на кого она оформлена - на застройщика, учредителей или еще кого-то
С уважением,
пом. арбитражного управляющего
Ю.В. Никитина.
Вам помог ответ? Да Нет
8.3. Застройщиком является то лицо, которому принадлежат права на земельный участок, в вашем случае если их три юр.лица, то они собственники, а застройщику принадлежит право аренды этого земельного участка. Переоформление его на "ваше" ЖСК Вам как участнику строительства ничего не даст. Необходимо инициировать банкротство застройщика, пока он не распродал все квартиры и не истратил все деньги. В рамках процедуры банкротства участок и объект незавершённый строительством будет передан ЖСК, созданному участниками строительства по закону согласно параграфа 7 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Вам помог ответ? Да Нет
9. Я член ЖСК. дом сдан. Квартира мною получена. Налоговая подала в арбитраж на банкротство ЖСК. после удовлетворения требований кредиторов остаются активы, подлежащие разделу членами ЖСК. куда и какое заявление мне подать, дабы свою их долю получить?
9.1. Дмитрий!
Вам нужно подавать иск в Арбитражный суд в том деле, где ведется производство по банкротству. За более конкретным разъяснением и юридической помощью по составлению искового заявления вам нужно обратиться к юристам сайта, так как требуется внимательное изучение материалов дела и вашего договора с ЖСК, Устава ЖСК.
Вам помог ответ? Да Нет
10. В деле о банкротстве ЖСК встаем в реестр кредиторов на квадратные метры. А можно вернуть вступительный взнос? Если можно, как это сделать правильно. Т.к. суд включил только на квадратные метры, про вступительный взнос ни слова.
10.1. Что за вступительный взнос? Если вы имеете в виду оплату по ДДУ, то ее вернуть вы не можете. Если же это были какие то дополнительные оплаты/взносы (важно понимать за что)-то вы можете еще включиться в реестр кредиторов с денежным требованием. Необходимо составить такое же заявление как у вас и было, только с указанием произведенного платежа и приложить документ (квитанцию или чек) подтверждающий эту оплату. Нужно еще понимать на какой стадии банкротство. Для включения требований в реестр-ограниченный срок и вы можете попасть за реестр.
Но скажу Вам честно, исходя из своей практики-получить что либо из банкротного дела, если вы не являетесь одним из главных кредиторов-ничего не реально.
Вам помог ответ? Да Нет
11. Возможно ли судебное разбирательство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЖСК, если против председателя этого ЖСК возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК и ведется следствие?
12. Могу ли я оформить собственность на квартиру через суд на недостроенное жилье? У меня договор ЖСК и есть акт первичного осмотра жилья. ЖСК не банкрота, процедуру банкротства не проходит.
12.1. Если это недостроенный объект, то можете признать право собственности на объект незавершенного строительства. Не оформить право собственности, а именно признать. Оформлением, точнее регистрацией права, занимается Росреестр.
Кроме того, существенное значение в разрешении данного вопроса будут иметь условия договора и обстоятельства дела.
Вам помог ответ? Да Нет
12.2. Ольга добрый вечер! В теории это сделать возможно! Если вы полнлстью оплатили за квартиру, то тогда шанс есть! Судебная практика в данном случае не однозначна!
Вам помог ответ? Да Нет
12.3. Да, Вы можете обратиться в суд и признать право собственности на объект незавершенного строительства. Положительная практика по аналогичным делам имеется.
Вам помог ответ? Да Нет
12.4. Ольга, это возможно, но надо понимать, что в этом случае может быть "на выходе".
"На выходе" может быть доля в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Вам помог ответ? Да Нет
13. Есть выкупленный пай в ЖСК, пока не оформленный в собственность в росреестре, идет суд с су 155. В собственности есть дом в деревне в котором мы с женой прописаны. Сейчас намерены запустить процедуру банкротства, вопрос в следующем: может суд вынести решение об аресте этого пая или нет.
13.1. В процессе банкротства физического лифа в конкурсную массу подлежит включению только имущество, которое принадлежит долнику на праве собственности. Поскольку у Вас пай в ЖСК не оформлен в собственности, его нельзя включить в конкурсную массу и соответственно обратить на него взыскание с ццелью дальнейшей реализации.
С уважением,
специалист по банкротству
Ю.В. Никитина.
Вам помог ответ? Да Нет
13.2. Это пай представляет собой определенной право требования. Он должен включен в конкурсную массу и реализован финансовым управляющим. Но многое зависит от того как он оформлен. Консультируйтесь лично только с квалифицированным специалистом в банкротной тематике, с учетом всех обстоятельств. Процедура банкротства имеет много нюансов. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
13.3. да, данный пай по закону должен быть включен в общую массу, так как это является Вашим правом требования.
Вам помог ответ? Да Нет
Консультация по Вашему вопросу
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. В марте 2017 получила свидетельство на собственность квартиры, хотя дом не был сдан застройщиком, просто застройщик был на стадии банкротства. (15.12.2017 суд признал его банкротом). После чего председатель ЖСК стал рассылать долговые квитанции по содержанию МКД. Ключи от квартиры никто не вручал, для подписания акта осмотра приглашали\. но квартиры в доме не готовы для проживания, в актах все недоделки указаны. Обязана ли я оплачивать квитанцию.
14.1. Если по договору вы обязались оплачивать ЖКУ с момента получения свидетельства о праве собственности, то советую оплатить. В противном случае взыщут в судебном порядке.
Вам помог ответ? Да Нет
15. Унаследовала квартиру в долгострое по договору долевого участия. Стройка заморожена на данный момент. Когда стала регистрировать право в росреестре, мне отказали, т.к. застройщик, с которым был договор, признан банкротом, процедура банкротства уже закрыта, конкурсное производство завершено. Теперь создано ТСЖ, и все дольщики-кредиторы, которые заявили о себе, внесены в реестр ТСЖ. Подскажите, пожалуйста, как мне теперь восстановить свое право на квартиру и войти в реестр созданного ЖСК?
15.1. Надо в судебном порядке доказывать свое "право на существование". Только по решению суда вам зарегистрируют права.
Вам помог ответ? Да Нет
15.2. Вам нужно подать в суд на внесение в реестр ТСЖ на основании договора ДДУ, по судебному решению Вас внесут. Так как сейчас, раз производство закрыто Вы не можете быть включены в реестр требований кредиторов, как другие дольщики.
Вам помог ответ? Да Нет
16. В настоящее время запущена процедура банкротства ЖСК. В уставе ЖСК сказано, что все члены ЖСК несут субсидиарную ответственность. Объясните пожалуйста что это такое. У ЖСК есть долги.
16.1. ГК РФ Статья 399. Субсидиарная ответственность
1. До предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.
Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.
2. Кредитор не вправе требовать удовлетворения своего требования к основному должнику от лица, несущего субсидиарную ответственность, если это требование может быть удовлетворено путем зачета встречного требования к основному должнику либо бесспорного взыскания средств с основного должника.
3. Лицо, несущее субсидиарную ответственность, должно до удовлетворения требования, предъявленного ему кредитором, предупредить об этом основного должника, а если к такому лицу предъявлен иск, - привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной должник имеет право выдвинуть против регрессного требования лица, отвечающего субсидиарно, возражения, которые он имел против кредитора.
4. Правила настоящей статьи применяются, если настоящим Кодексом или иными законами не установлен другой порядок привлечения к субсидиарной ответственности.
Т.Е. право взыскания неполученного долга с другого обязанного лица, если первое лицо не может его внести.
Всего хорошего.
Вам помог ответ? Да Нет
17. Существует договор паенакопления с ЖСК на конкретную квартиру по которой выплачена доля 100%, застройщик затягивает со строительством, многоквартирный дом уже построен, но не сдан в эксплуатацию. Есть вероятность скорого банкротства ЖСК и застройщика, они аффилиированы. Возможно-ли через суд получить права собственности на квартиру в этом доме до его сдачи?
17.1. В случае банкротства, возможно через суд получить права собственности на квартиру. До сдачи не получится. Удачи Вам и всего хорошего.
Вам помог ответ? Да Нет
17.2. Да, можно подать иск в суд о признании права собственности на квартиру, если дом достроен и квартиры существует в наличии. Банкротство Застройщика дело долгое.
Вам помог ответ? Да Нет
18. При банкротстве ЖСК, в недостроенном доме что выгоднее требовать - квартиру или вернуть деньги?
18.1. Галина, при банкротстве жск денег вы не увидите, потому что их просто нет. Если и есть, то на всех не хватит. Если дом построен, то конечно ждите квартиру.
Удачи вам и всего наилучшего
Вам помог ответ? Да Нет
18.2. В любом случае деньги взыскать с банкрота очень тяжело, если есть возможность оставить квартиру, то лучшее ее поскольку есть вероятность что дом все же будет достроен и квартира у Вас останется.
Вам помог ответ? Да Нет
18.3. Вы думаете существует перечень универсальных ответов? Все зависит от конкретной ситуации, соотношения задолженности активов застройщика, стадии застройки, ситуации с долгами, оформления документов. Ни квартиры, ни денег может вообще никогда не быть. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.
Вам помог ответ? Да Нет
19. Купил по ДУ началась просрочка больше года подал на расторжение суд выиграл вступил в законную силу пск процедуру банкротства создано ЖСК ипотечная корпорация увеличивает за кв метры что мне делать я расторг договор теперь ни денег не квартиры спасибо.
19.1. Поскольку вы расторгли договор долевого участия, вам нужно было в рамках дела о банкротстве застройщика (в течение 2-х месяцев с момента признания его банкротом) обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении ваших денежных средств в реестр требований кредиторов.
Особенностью банкротства застройщиков является ведение 2-х реестров: требований о передаче квартир и денежных требований.
Требования о передачи квартир, как следует из вашего вопроса, уже удовлетворены, так как создано жск.
А вот с денежными требованиями сложнее. Как я уже указала, подать заявление нужно было в течение 2-х месяцев с момента начала процедуры. Тогда ваши требования будут включены в реестр требований в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. И есть шанс хотя бы что-то получить.
Но если заявление будет подано по истечении этого срока, то вас включат в ту часть реестра требований кредиторов, которая погашается после удовлетворения "основной" части реестра. Т.е. практически никаких шансов.
Можно конечно попытаться восстановить срок, но для этого нужно изучать документы.
Готова оказать помощь.
Вам помог ответ? Да Нет
20. Я,имел вклад в Связном банке и через интернет осуществлял платежи паевых взносов ЖСК. После банкротства банка где я могу получить платежные документы, подтверждающие эти операции.
20.1. Обратитесь в АСВ или на их сайте смотрите информацию относительно Связного. В любом случае документы не будут потеряны. Всего доброго!
Вам помог ответ? Да Нет
21. Можно ли признать право на незавершенное строительство, если должно быть 19 эт,а построено 5,5?
У меня такой вопрос! Я пайщик в ЖСК, на ЖСК подали в суд на банкротство! И застройщик тоже подал на ЖСК на банкротство! Суд будет 21.03.2017 подскажите как быть? Можно ли признать право на незавершенное строительство, если должно быть 19 эт,а построено 5,5? и еще вопрос, если не будет создан реестр кредиторов, то и банкротства может не быть?
21.1. в зависимости от того на каком этаже должна быть ваша квартира
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Вам помог ответ? Да Нет
Как , в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.
Передача недостроя
В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.
Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.
Достройка объекта
Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.
Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.
После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.
Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.
Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.
После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая - этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.
Как показывает опыт , сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.
Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.
Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.
Обманутые дольщики и судебные тяжбы
Застройщик обещал построить многоквартирный дом. Нашёл дольщиков, заключил с ними договор о долевом строительстве и стал строить. А через некоторое время прогорел, так бывает.
Дольщики решили достроить дом и для этой цели организовали жилищно-строительный кооператив. ЖСК передали недостроенный дом и земельный участок под ним. ЖСК утвердил устав, где описал цель своего создания - защитить права участников долевого строительства и завершить строительство дома.
На общем собрании члены ЖСК единогласно решили принимать кредиторов застройщика в члены кооператива только после того, как в максимально полном объёме выявят всех участников долевого строительства этого дома.
Члены кооператива решили, что деньги, которые вносили дольщики по договорам с застройщиком, нужно считать паевым взносом, потому что строился дом за их счёт.
Но тут что-то пошло не так, и кооператив не принял заявление одной дольщицы о зачёте в счёт паевого взноса члена кооператива её взноса в долевое строительство дом и не включил её в свои члены.
Дольщица обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал её требование. Он указал, что ЖСК:
- нарушил собственный устав и имущественные права дольщицы;
- не уведомил её вовремя о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приёма участников долевого строительства в члены кооператива;
- не предоставил возможность вступить в члены кооператива.
Апелляционный суд отменил решение первого суда. Он исходил из того, что дольщица сама виновата: подала заявление о вступлении в члены ЖСК после прекращения приёма в члены кооператива участников долевого строительства. Дольщица обратилась в Верховный суд РФ, и он всех примирил.
Что решил Верховный суд
Привлекать деньги граждан для достройки многоквартирных домов с последующим возникновением права собственности на помещения в этом доме можно двумя способами:
- заключить договор участия в долевом строительстве,
- создать жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 1 N 214-ФЗ).
Источник формирования имущества потребительского общества - паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы формируют паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).
Верховный суд РФ указал , что ЖСК создали для защиты прав участников долевого строительства жилого дома и завершения строительства дома. Для этого с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ЖСК передали земельный участок и недостроенный дом.
Поэтому у ЖСК появилась обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства МКД, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного кооперативу объекта.
Жилищно-строительный кооператив должен был в суде доказать, что исполнил эту обязанность (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). ЖСК не предоставил таких доказательств. Кооператив не принял решение включить дольщицу в члены кооператива, не закрепил за ней соответствующий паевой взнос и площади, не сообщил ей о созыве общих собраний членов кооператива и о принятых на них решениях.
Верховный суд РФ отменил апелляционное определение предыдущего суда и направил дело на новое рассмотрение.
